Berapa Harga Rumah Kost Terbaru di Malang?
Harga rumah kost di Malang berkisar Rp600 juta hingga Rp5,2 miliar, tergantung jumlah kamar, kawasan, dan status usahanya. Contoh penawaran sepuluh kamar berada di kisaran Rp975 juta hingga Rp1,2 miliar. Penyewa membayar Rp1,4 juta hingga Rp1,8 juta per kamar setiap bulan, menurut Mamikos pada Februari 2026.
Daftar isi Tampilkan Sembunyikan
Penelusuran portal properti memperlihatkan variasi harga yang lebar. Rumah kos berperabot dekat Universitas Muhammadiyah Malang muncul dengan penawaran Rp600 juta. Sementara itu, kos sebelas kamar di Kota Batu muncul pada Rp850 juta. Kos sepuluh kamar berperabot di Merjosari pemiliknya patok Rp975 juta. Angka tersebut adalah harga penawaran, bukan harga transaksi akhir.
Investor menilai harga kos lewat harga per kamar, bukan total bangunan saja. Caranya mudah: bagi penawaran dengan jumlah kamar. Metode ini mempermudah perbandingan antarproperti yang ukurannya berbeda. Tabel berikut merangkum contoh penawaran terbaru yang kami temukan.
Tabel 1. Contoh penawaran rumah kost di Malang dan sekitarnya
| Jumlah Kamar | Kawasan | Penawaran | Harga per Kamar (perkiraan) | Sumber |
| 10 kamar, berperabot | Merjosari | Rp975 juta | Rp97,5 juta | Rumah123 |
| 10 kamar | Dinoyo | Rp1,2 miliar | Rp120 juta | OLX |
| 11 kamar | Kota Batu | Rp850 juta | Rp77 juta | OLX |
| 12 kamar, aktif | Sigura-Gura | Rp2,5 miliar | Rp208 juta | Brighton |
| 15 kamar, tiga lantai | Merjosari | Rp3,6 miliar | Rp240 juta | Rumah123 |
| 19 kamar, siap huni | Dinoyo | Rp5,2 miliar | Rp274 juta | Rumah123 |
| 23 kamar | Lowokwaru | Rp4,5 miliar | Rp196 juta | Brighton |
Tabel itu menunjukkan bahwa harga per kamar tidak naik secara seragam. Bangunan kecil di luar pusat kampus menawarkan harga per kamar yang jauh lebih rendah. Sebaliknya, bangunan besar di kawasan padat mahasiswa mematok harga lebih tinggi. Karena itu, pembeli perlu membandingkan lokasi dan fasilitas, bukan hanya angka akhir.
Tarif sewa memperlihatkan pola yang serupa
Tarif sewa memperlihatkan pola yang serupa. Mamikos mencatat kos berjarak sekitar lima menit dari UB dan Polinema dengan tarif Rp1,789 juta per bulan. Kos putri di kawasan Dau mematok Rp1,433 juta per bulan. Sebaliknya, panduan detik pada 2021 masih mencatat tarif Rp500 ribu hingga Rp900 ribu untuk kamar sederhana. Perbandingan itu menunjukkan bahwa kamar berfasilitas lengkap kini mendominasi pasar kos.
Selain harga, investor memantau empat indikator utama: okupansi, yield, cashflow, dan return on investment (ROI). Okupansi menunjukkan persentase kamar yang terisi. Yield membandingkan pendapatan tahunan dengan biaya perolehan. Cashflow menggambarkan sisa kas setelah semua biaya operasional. Investor sering memandang kos sebagai sumber passive income, tetapi pengelolaannya tetap menuntut waktu dan disiplin.
Legalitas juga menentukan nilai sebuah rumah kos. Menurut Pegadaian, kos hingga sepuluh kamar memerlukan NIB, sertifikat standar, PBG, dan persetujuan lingkungan. Kos di atas sepuluh kamar memerlukan tambahan IPR, SLF, dan izin operasional. Ketentuan tersebut bisa berbeda di setiap daerah. Pembeli perlu memeriksa semua dokumen itu sebelum menawar, karena legalitas yang rapi menjaga capital gain jangka panjang.
Berapa Budget untuk Membangun Kos-kosan Sendiri?
Pegadaian memperkirakan modal awal sekitar Rp1,331 miliar hingga Rp1,351 miliar untuk membangun sepuluh kamar beserta fasilitas pendukung. Artikel yang sama menghitung biaya operasional sekitar Rp6 juta per bulan. Dengan tarif Rp1,5 juta per kamar dan okupansi penuh, pendapatan bersih mencapai Rp9 juta per bulan. Hasilnya Rp108 juta per tahun, sehingga modal kembali dalam sekitar 12,3 tahun. Simulasi itu bersifat estimasi dan tidak mencerminkan semua lokasi.
Mamikos menghitung biaya konstruksi per meter persegi untuk tiga tipe bangunan. Rumah kos satu lantai dengan empat kamar di atas lahan 400 m² membutuhkan sekitar Rp400 juta. Tarif konstruksinya Rp1 juta per meter.
Rumah kos dua lantai dengan enam kamar membutuhkan Rp510 juta pada tarif konstruksi mentah. Paket lengkap di Jakarta mendorong angka itu menjadi Rp780 juta. Bangunan tiga lantai seluas 200 m² membutuhkan sekitar Rp500 juta. Biaya tanah dan perabot belum termasuk dalam angka tersebut.
Arif Tri Sastyawan menyebut usaha kos tumbuh pesat dalam dua tahun terakhir. Ia menjabat Kepala Dinas Tenaga Kerja dan Penanaman Modal serta PTSP Kota Malang. Ia menyoroti kawasan rukos di sekitar Lowokwaru.
Pernyataan itu muncul dalam liputan Radar Malang pada Juni 2025. Akibatnya, persaingan antarpemilik kos semakin ketat. Oleh karena itu, calon pemilik perlu menyiapkan fasilitas yang jelas membedakan produknya.
Pegadaian juga memperkirakan keuntungan sekitar 6% hingga 8% per tahun dari nilai bangunan, tanpa menghitung tanah. Angka tersebut memperlihatkan bahwa kos bukan investasi dengan hasil instan. Kenaikan nilai tanah dalam jangka panjang menjadi sumber capital gain tambahan. Namun, pemilik tetap perlu menjaga okupansi agar arus kas tidak terganggu.
Pengalaman Tomoland menunjukkan hal serupa. Perusahaan mendirikan Comfy Kost di Tasikmadu pada Februari 2025, sekitar 10 menit dari Universitas Brawijaya dan Polinema. Kamar di sana berperabot lengkap dengan AC, internet, kamar mandi dalam, dan dapur bersama. Fasilitas lengkap itu menambah biaya awal, tetapi menjawab kebutuhan mahasiswa dan pekerja profesional.
Mana yang Lebih Mahal, Kosan atau Kontrakan?
Kos umumnya lebih mahal per orang daripada kontrakan. IDX Channel pada 2022 menghitung sewa rumah Rp30 juta per tahun untuk enam orang. Hasilnya sekitar Rp5 juta per orang setiap tahun. Sebaliknya, satu kamar kos bisa mencapai Rp1 juta per bulan atau Rp12 juta per tahun. Namun, penyewa tunggal yang menyewa seluruh rumah menanggung total sewa lebih besar, karena ia membayar seluruh unit.
Perbedaan keduanya tidak hanya soal harga. Kos memberi kamar pribadi dengan ruang bersama dan pengelola yang mengatur tata tertib. Kontrakan memberi unit mandiri dengan dapur dan meteran listrik sendiri. Selain itu, perlakuan pajak bagi pemilik juga berbeda, sebagaimana tabel berikut.
Tabel 2. Perbandingan kos dan kontrakan
| Aspek | Kos | Kontrakan |
| Biaya per orang | Lebih tinggi; contoh Rp1 juta per kamar per bulan (2022) | Lebih rendah jika banyak penghuni berbagi; contoh Rp5 juta per orang per tahun |
| Privasi | Kamar pribadi dengan ruang bersama | Unit mandiri dengan akses sendiri |
| Pengelolaan | Pengelola mengatur tata tertib dan pergantian penghuni | Penghuni mengelola unit lewat perjanjian jangka panjang |
| PPh pusat atas penghasilan pemilik | Penghasilan usaha; skema final 0,5% jika memenuhi syarat | PPh final 10% dari sewa bruto |
| Sumber | IDX Channel, Pajak.go.id | IDX Channel, Pajak.go.id |
Skema sewa juga memengaruhi biaya yang penyewa tanggung
Skema sewa juga memengaruhi biaya yang penyewa tanggung. Satu kos di Dinoyo mematok Rp700 ribu per bulan, Rp300 ribu per minggu, dan Rp100 ribu per hari. Penyewa harian membayar lebih mahal per malam, tetapi tidak terikat kontrak panjang. Apartemen dekat kampus menjadi alternatif lain dengan sewa sekitar Rp1,7 juta hingga Rp2 juta per bulan, menurut Jendela360. Akibatnya, pemilik kos harus menyesuaikan tarif dengan pilihan hunian yang tersedia.
Calon pemilik juga perlu menghitung tenaga yang tersedia. Kos berkamar banyak menuntut pengawasan harian, mulai dari tagihan hingga keluhan penghuni. Jika Anda bekerja penuh waktu, pertimbangkan menyewa pengelola atau memilih bangunan lebih kecil. Pilihan itu menjaga kualitas layanan tanpa membebani jadwal Anda.
Pemilik properti sebaiknya memilih model yang sesuai dengan kemampuan mengelola. Kos menghasilkan pendapatan per kamar yang lebih besar, tetapi menuntut pengelolaan harian. Kontrakan lebih sederhana dikelola, namun pendapatannya cenderung lebih kecil. Karena itu, hitung beban kerja Anda sebelum memutuskan bentuk usaha.
Apa Saja yang Memengaruhi Harga Rumah Kost?
Delapan faktor berikut membentuk harga jual dan tarif sewa kamar kos.
- Lokasi dan kawasan. Merjosari, Dinoyo, Sigura-Gura, dan Lowokwaru memiliki harga tanah serta penawaran yang berbeda.
- Jumlah kamar. Penawaran naik dari Rp850 juta untuk sebelas kamar menjadi Rp5,2 miliar untuk 19 kamar.
- Luas bangunan dan biaya konstruksi. Mamikos mencatat tarif konstruksi Rp1 juta hingga Rp2,6 juta per meter persegi.
- Fasilitas kamar. Kamar mandi dalam, AC, internet, dan perabot lengkap menaikkan tarif sekaligus nilai bangunan.
- Status usaha. Kos aktif memiliki penyewa dan riwayat pendapatan, sehingga pemilik cenderung menaikkan harga jual.
- Legalitas dan izin. Kos di atas sepuluh kamar memerlukan IPR, SLF, dan izin operasional tambahan.
- Pajak dan biaya operasional. Simulasi Pegadaian memperkirakan biaya operasional Rp6 juta per bulan untuk sepuluh kamar.
- Okupansi dan tarif sewa. Tarif Rp1,4 juta hingga Rp1,8 juta per bulan membentuk pendapatan yang investor harapkan.
Gunakan daftar ini sebagai pedoman saat survei lapangan. Selain itu, catat jarak kos ke gerbang kampus dan akses transportasi umum.
Pilihan Kamar Kost Mahasiswa
Mahasiswa cenderung memilih kamar yang dapat mereka jangkau dengan berjalan kaki. Oleh karena itu, kos yang lebih dekat sering mengisi kamar lebih cepat.
Kesimpulan ini adalah pola umum, bukan hasil pengukuran di setiap lokasi. Setiap pembeli sebaiknya mengecek sendiri waktu tempuh dari kos ke kampus. Bandingkan minimal tiga properti di kawasan yang sama sebelum menawar. Mintalah laporan pendapatan dua belas bulan terakhir kepada pemilik kos aktif. Data itu memperlihatkan okupansi nyata, bukan sekadar klaim penjual.
Kualitas pengelolaan juga memengaruhi nilai jual sebuah rumah kos. Pengelola yang responsif menjaga kebersihan, keamanan, dan kenyamanan penghuni. Penghuni yang puas biasanya memperpanjang sewa, sehingga okupansi tetap stabil. Pembeli kos aktif karena itu perlu menanyakan siapa yang mengelola dan bagaimana catatan keluhan penghuni. Informasi ini membantu menilai kualitas usaha di luar angka penjualan.
Risiko okupansi layak mendapat perhatian khusus. Sebuah studi di Universitas Muhammadiyah Malang tentang kos BCT mencatat nyaris tak ada mahasiswa yang memperpanjang sewa saat pandemi. Kuliah daring menjadi penyebabnya. Kejadian itu mengingatkan investor agar menyiapkan dana cadangan beberapa bulan.
Hitung pula titik impas sebelum membeli. Bagi biaya perolehan dengan pendapatan bersih tahunan untuk memperkirakan lamanya modal kembali. Sebagai contoh, modal Rp1 miliar dengan pendapatan bersih Rp108 juta kembali dalam sekitar sembilan tahun. Biaya perawatan besar atau okupansi rendah akan memperpanjang waktu itu. Oleh sebab itu, uji beberapa skenario sebelum mengambil keputusan.
Apakah Rumah Kos Kena Pajak dan Apa Saja Pertanyaan Lainnya?
Apakah rumah kos kena pajak?
Ya, tetapi jenis pajaknya berbeda-beda. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) berlaku untuk semua pemilik. Untuk pajak penghasilan, Pajak.go.id menjelaskan bahwa jasa penginapan, termasuk rumah kos, dikecualikan dari PPh final 10% atas sewa. Penghasilan kos masuk kategori penghasilan usaha.
Pemilik orang pribadi dapat memakai tarif final 0,5% jika peredaran brutonya tidak melebihi Rp4,8 miliar setahun. Bagian peredaran bruto hingga Rp500 juta setahun tidak kena PPh.
Contoh detikFinance menghitung kos beromzet Rp600 juta per tahun. Penghasilan kena pajaknya Rp100 juta, sehingga PPh final sebesar Rp500.000 per tahun.
Pajak daerah bergantung pada kebijakan setiap pemerintah daerah. Misra menyatakan kos termasuk objek pajak jasa perhotelan tanpa batas jumlah kamar. Ia menjabat Analis Keuangan Pusat dan Daerah Ahli Madya di Kemenkeu. Sementara itu, Handi Priyanto dari Bapenda Kota Malang menegaskan pemkot belum bisa memungut selama UU HKPD berlaku. Pemkot Malang sempat membahas rencana pemungutan kembali pada Juni 2025, sehingga Anda perlu memeriksa status terbarunya ke Bapenda.
Berapa lama modal rumah kos kembali?
Tidak ada angka pasti, sebab setiap properti memiliki kondisi berbeda. Simulasi Pegadaian menghasilkan sekitar 12,3 tahun untuk sepuluh kamar dengan tarif Rp1,5 juta dan okupansi penuh. Hasil nyata bergantung pada lokasi, harga beli, tarif, dan okupansi. Oleh karena itu, anggap angka tersebut sebagai gambaran, bukan janji keuntungan. Siapkan juga dana cadangan untuk perawatan bangunan dan penggantian perabot.
Apakah harga di iklan sudah final?
Belum tentu. Namun, harga di portal properti merupakan harga penawaran yang masih bisa pemilik negosiasikan. Pembeli juga perlu menyiapkan BPHTB, biaya balik nama, dan dana perabot jika kamar masih kosong. Karena itu, tanyakan rincian biaya tambahan sebelum menyetujui harga. Minta pula penjual menunjukkan sertifikat asli dan bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan.
Mengapa Tomoland Layak Menjadi Rujukan Hunian dan Investasi Kos?
PT Tomoland beroperasi di Malang sejak 2009 sebagai pengembang perumahan. Selama lebih dari satu dekade, perusahaan menyelesaikan 11 lokasi proyek dengan lebih dari 2.000 unit terbangun. Portofolionya mencakup Joyoagung 3, Skyview, Graha Agung, Graha Agung Sigura-Gura, Graha Agung Highland, dan Comfy Kost. Banyak proyek terbaru memadukan hunian dengan konsep rumah kost. Dengan rekam jejak itu, Tomoland memahami kebutuhan penghuni sekaligus kebutuhan investor.
Tomoland mengusung visi 100 unit rumah kost dengan 1.000 kamar kos eksklusif. Setiap kamar menyediakan kamar mandi dalam, peralatan elektronik lengkap, dan perabot lengkap. Kawasan pendukungnya mencakup parkir bersama, kafe dan ruang kerja bersama, layanan laundry koin, taman umum, dan jalur lari. Graha Agung Highland di kawasan Dau mengusung konsep villa resort yang memadukan hunian mewah dan rumah kost. Tipe delapan kamarnya berada di sekitar Rp1 miliar, atau sekitar Rp125 juta per kamar.
Graha Agung Merjosari menghadirkan klaster bergaya klasik Amerika dengan tiga tipe rumah dua lantai. Tipe 65 dan Tipe 82 memiliki tiga kamar tidur dan dua kamar mandi di atas tanah 72 m². Tipe 103 menyediakan empat kamar tidur, ruang keluarga, dan dapur lega di atas tanah 84 m². Kawasan ini hanya berjarak dua menit dari Superindo Tlogomas dan delapan menit dari Mall Olympic Garden. Fasilitasnya meliputi sistem satu gerbang, keamanan 24 jam, CCTV, kolam renang, kafe, jalur lari, masjid, dan taman bermain.
Skema Pembayaran Investasi Rumah Kost
Selain itu, Tomoland menyediakan skema pembayaran yang jelas bagi calon pembeli. Pembeli memesan lewat nomor urut pemesanan sebesar Rp11 juta yang berlaku tujuh hari, termasuk Rp1 juta untuk administrasi. Pembatalan sepihak menyebabkan uang tanda jadi hangus. Ketentuan ini membantu pembeli merencanakan arus kas sejak awal.
Daftar harga Tahap 4 menampilkan harga mulai Rp800 juta untuk Tipe 65. Uang muka sekitar Rp280 juta, sedangkan plafon KPR sekitar Rp520 juta. Tipe 82 berharga Rp900 juta, sedangkan tipe berlahan 84 m² berharga Rp932 juta. Uang muka minimal 35%, dan harga sudah mencakup sertifikat, AJB, PBG, listrik PLN, serta air bersih. Angka tersebut dapat berubah sewaktu-waktu, sehingga Anda perlu memastikan harga terbaru sebelum memutuskan.
Jika Anda mencari harga rumah kost dengan legalitas jelas, kunjungi www.tomoland.id. Pada laman itu Anda dapat mengenal proyek Tomoland dan menghubungi tim admin. Jadwalkan survei lokasi sekarang untuk mendapatkan harga terbaik. Kantor pemasaran Tomoland berada di Jl. Chili, Joyogrand Blok Graha Utama A01 No.146, Merjosari, Lowokwaru, Kota Malang.
