Berapa Harga Rumah Kos Dekat UB pada Tahun 2026?
Harga rumah kos dekat UB berkisar Rp900 ribu hingga Rp2 juta per kamar setiap bulan bagi penyewa. Bagi investor, bangunan kos bernilai sekitar Rp1 miliar hingga Rp5 miliar, tergantung jumlah kamar dan lokasinya. Angka tersebut bersumber dari tarif sewa terbaru dan penawaran penjualan yang beredar di sekitar kampus Brawijaya.
Daftar isi Tampilkan Sembunyikan
Mamikos pada Februari 2026 mencatat tarif kos di Malang berada pada rentang Rp1,4 juta hingga Rp1,8 juta per bulan. Sebaliknya, daftar kos sekitar UB dari detikJatim menampilkan tarif mulai Rp900 ribu untuk kamar berfasilitas standar. Selain itu, Wahyuni Sutantri menyebut kampus Malang menarik hingga 50.000 mahasiswa baru setiap tahun. Ia menjabat Direktur Pemasaran dan Pengelolaan Properti Adhi Persada Properti.
Pernyataan itu terbit di Bisnis.com pada 2019, sehingga Anda perlu membacanya sebagai gambaran kasar. Meski demikian, besarnya arus pendatang menjelaskan mengapa kamar kos tetap diminati.
Pencari kata kunci ini sering memiliki dua maksud berbeda. Penyewa memikirkan tarif bulanan per kamar, sedangkan investor menghitung nilai bangunan secara keseluruhan. Karena itu, artikel ini membahas kedua sisi agar Anda mendapat gambaran utuh.
Investor menilai rumah kos dengan tiga indikator utama
Investor menilai rumah kos dengan tiga indikator utama: okupansi, yield, dan cashflow. Okupansi menunjukkan persentase kamar yang terisi sepanjang tahun. Yield sewa membandingkan pendapatan tahunan dengan seluruh biaya perolehan properti. Sementara itu, cashflow menggambarkan sisa kas setelah pemilik membayar listrik, air, kebersihan, dan perawatan. Return on investment (ROI) menggabungkan seluruh komponen itu dalam satu persentase.
Selain angka, legalitas menentukan kelayakan pembelian. Sertifikat hak milik (SHM) yang sudah pecah memudahkan proses balik nama dan pengajuan pembiayaan bank. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) membuktikan bangunan memenuhi ketentuan teknis. Kemudian, pembeli perlu memastikan peruntukan lahan mengizinkan usaha kos di lokasi tersebut. Pemeriksaan ini mencegah sengketa yang bisa menggerus capital gain di kemudian hari.
Pembeli juga sebaiknya membedakan rumah kos furnished dengan bangunan kosong. Unit furnished sudah memuat kasur, lemari, AC, dan perabot lain, sehingga pemilik bisa langsung menarik penyewa. Bangunan kosong tampak lebih murah, tetapi pemilik masih menanggung biaya pengisian kamar. Biaya itu menambah modal awal yang harus Anda siapkan.
Skema pembayaran sewa turut memengaruhi biaya yang penyewa tanggung. Satu kos dekat UB dan Universitas Widyagama, misalnya, mematok Rp700 ribu per bulan atau Rp7,7 juta per tahun. Pembayaran tahunan itu setara sekitar Rp641 ribu per bulan, sehingga penyewa menghemat sekitar Rp59 ribu setiap bulan. Pemilik kos memperoleh kepastian pendapatan di muka, sedangkan penyewa memperoleh tarif lebih rendah. Kedua pihak karenanya sama-sama mendapat manfaat dari kontrak jangka panjang.
Apartemen kini menjadi pesaing
Apartemen kini menjadi pesaing langsung kos konvensional di sekitar kampus. Jendela360 mencatat Apartemen Soekarno Hatta berjarak sekitar 800 meter dari UB dengan sewa sekitar Rp1,7 juta per bulan. Taman Melati Dinoyo memiliki lebih dari 700 unit dengan sewa mulai Rp2 juta. Karena itu, pemilik kos harus menyiapkan nilai tambah yang jelas. Fasilitas lengkap dan tarif kompetitif menjadi dua senjata utama.
Biaya operasional rumah kos terdiri atas beberapa komponen tetap dan variabel. Listrik dan air menjadi pos terbesar jika pemilik menanggungnya, sedangkan kebersihan dan perawatan muncul setiap bulan.
Pemilik juga perlu menganggarkan gaji penjaga atau pengelola, perbaikan perabot, dan penggantian peralatan elektronik. Dealls mencatat tagihan listrik rumah tangga berdaya 1300 VA berkisar Rp200 ribu hingga Rp400 ribu per bulan. Angka itu menggambarkan skala biaya energi untuk satu unit hunian biasa. Kos berkamar banyak tentu menanggung biaya jauh lebih besar.
Tahun ajaran baru juga membentuk pola okupansi sepanjang tahun. Permintaan kamar biasanya memuncak menjelang masuk semester, ketika mahasiswa baru mencari tempat tinggal. Sebaliknya, masa libur panjang sering menurunkan jumlah kamar yang terisi. Pemilik yang berpengalaman karenanya menyusun kontrak tahunan dan menghitung arus kas bulanan secara konservatif. Pendekatan ini menjaga kemampuan membayar biaya tetap saat kamar kosong.
Mengapa Harga Rumah Kos di Sekitar UB Berbeda Jauh di Setiap Kawasan?
Penelusuran portal properti memperlihatkan kontras harga yang tajam antarkawasan. Rumah kos sepuluh kamar berperabot di Merjosari muncul dengan penawaran sekitar Rp975 juta. Sementara itu, bangunan tiga lantai berisi 15 kamar di kawasan yang sama mencapai Rp3,6 miliar. Rumah kos 19 kamar siap huni di Dinoyo bahkan menyentuh Rp5,2 miliar. Perbedaan itu mencerminkan jumlah kamar, luas bangunan, dan status operasional usaha.
Tomoland mendirikan Comfy Kost di Tasikmadu pada Februari 2025, sekitar 10 menit dari Universitas Brawijaya dan Polinema. Kamar di sana berperabot lengkap dengan AC, internet, kamar mandi dalam, dan dapur bersama. Fasilitas itu melayani mahasiswa maupun pekerja profesional yang mencari kenyamanan dan keamanan. Dengan demikian, kos kelas menengah ke atas menuntut investasi fasilitas yang lebih besar daripada kos standar.
Fais dari Artiland Group menilai Malang berpotensi besar bagi investasi karena kota ini bertumpu pada mahasiswa dari banyak universitas. Pandangan itu muncul dalam liputan JatimTimes pada Mei 2023.
Namun, permintaan kos bergantung pada mahasiswa pendatang. Studi di Universitas Muhammadiyah Malang tentang kos BCT mencatat nyaris tak ada mahasiswa yang memperpanjang sewa saat pandemi. Penyebabnya, kuliah beralih ke daring. Oleh karena itu, investor perlu menyiapkan dana cadangan untuk periode okupansi rendah.
Pasar apartemen mahasiswa memberi sinyal tambahan tentang kuatnya permintaan hunian di Malang. Metro TV melaporkan pada Mei 2025 bahwa PP Properti menjual seluruh unit Begawan Apartment. Laporan itu muncul di tengah kondisi bisnis properti yang menantang. Meski demikian, penjualan unit tidak otomatis menjamin okupansi tinggi di setiap rumah kos. Setiap lokasi tetap membutuhkan analisis permintaan sendiri.
Bagaimana Perbandingan Harga Sewa dan Harga Beli Rumah Kos Dekat UB?
Dua tabel berikut merangkum tarif sewa kamar dan penawaran harga bangunan kos. Angka penjualan berasal dari harga penawaran di portal properti, bukan harga transaksi akhir. Selain itu, harga dapat berubah setelah proses tawar-menawar.
Tabel 1. Kisaran tarif sewa kamar kos di sekitar UB
| Kategori | Kisaran Tarif | Gambaran Fasilitas | Sumber |
| Kamar standar | Rp900 ribu–Rp1,3 juta per bulan | Kasur, lemari, meja belajar, kamar mandi dalam | detikJatim |
| Kamar menengah hingga premium | Rp1,4 juta–Rp1,9 juta per bulan | Fasilitas lengkap, akses sekitar 5 menit ke UB | Mamikos, Februari 2026 |
| Apartemen sebagai alternatif kos | Mulai sekitar Rp1,7 juta–Rp2 juta per bulan | Unit hunian dengan fasilitas gedung | Jendela360 |
Tabel 2. Penawaran harga bangunan rumah kos di sekitar UB
| Jumlah Kamar | Kisaran Penawaran | Kawasan Contoh | Sumber |
| Sekitar 10 kamar | Rp975 juta–Rp1,9 miliar | Merjosari | Rumah123 |
| 12 kamar (aktif) | Rp2,5 miliar | Sigura-Gura | Brighton |
| 15 kamar (tiga lantai, 450 m²) | Rp3,6 miliar | Merjosari | Rumah123 |
| 19–23 kamar | Rp4,5 miliar–Rp5,2 miliar | Dinoyo dan Lowokwaru | Rumah123, Brighton |
Rumah kos berukuran sepuluh kamar menjadi pintu masuk paling terjangkau bagi investor baru. Namun, bangunan lebih besar berpotensi menghasilkan pendapatan total yang lebih tinggi. Pemilik juga perlu menghitung tenaga pengelola, karena jumlah kamar yang besar menambah beban pengawasan. Karena itu, pilih ukuran bangunan yang sesuai dengan kemampuan Anda mengelola usaha.
Baca kedua tabel sebagai peta kasar, bukan sebagai daftar harga baku. Tarif sewa menggambarkan pendapatan per kamar, sedangkan penawaran bangunan menggambarkan modal yang investor butuhkan. Bagi tarif tersebut dengan jumlah kamar untuk menemukan harga per kamar.
Misalnya, penawaran Rp975 juta untuk sepuluh kamar setara sekitar Rp97,5 juta per kamar. Penawaran Rp3,6 miliar untuk 15 kamar setara sekitar Rp240 juta per kamar. Selisih ini menunjukkan bahwa ukuran bangunan, kawasan, dan kualitas konstruksi ikut membentuk harga.
Bagaimana Cara Menghitung Yield Rumah Kos?
Rumusnya sederhana: bagi pendapatan tahunan dengan biaya perolehan, lalu kalikan dengan 100%. Simulasi berikut menghitung pendapatan kotor sepuluh kamar dengan tarif Rp1,4 juta per bulan. Tarif itu mengikuti batas bawah rentang Mamikos pada Februari 2026. Simulasi memakai biaya perolehan hipotetis Rp1 miliar dan belum memotong biaya operasional.
Tabel 3. Simulasi pendapatan kotor sepuluh kamar (hipotetis)
| Okupansi | Pendapatan per Bulan | Pendapatan per Tahun | Yield Kotor |
| 100% | Rp14 juta | Rp168 juta | 16,8% |
| 90% | Rp12,6 juta | Rp151,2 juta | 15,1% |
| 80% | Rp11,2 juta | Rp134,4 juta | 13,4% |
| 70% | Rp9,8 juta | Rp117,6 juta | 11,8% |
Tabel tersebut menunjukkan bahwa okupansi menentukan hasil secara langsung. Penurunan okupansi dari 100% menjadi 70% memangkas yield kotor sekitar lima poin persentase. Selanjutnya, pemilik masih harus mengurangi biaya listrik, air, kebersihan, dan perawatan dari angka tersebut. Akibatnya, yield bersih selalu lebih rendah daripada yield kotor. Anggap simulasi ini sebagai alat bantu berpikir, bukan janji hasil.
Faktor Apa Saja yang Menentukan Harga Rumah Kos Dekat Kampus?
Delapan faktor berikut menentukan besar kecilnya harga rumah kos di sekitar UB.
- Jarak ke kampus. Kos dengan akses sekitar lima menit ke UB mematok tarif Rp1,7 juta lebih per bulan dalam contoh Mamikos.
- Kawasan. Merjosari, Dinoyo, Sigura-Gura, dan Suhat memiliki harga tanah serta penawaran bangunan yang berbeda.
- Jumlah kamar. Penawaran naik dari sekitar Rp1 miliar untuk sepuluh kamar menjadi Rp5,2 miliar untuk 19 kamar.
- Luas tanah dan bangunan. Bangunan tiga lantai seluas 450 m² berharga Rp3,6 miliar, sedangkan pemilik menawarkan bangunan 133 m² sekitar Rp1,2 miliar.
- Fasilitas kamar. Kamar mandi dalam, AC, internet, dan perabot lengkap menaikkan tarif sewa sekaligus nilai bangunan.
- Status usaha. Kos aktif memiliki penyewa dan riwayat pendapatan, sehingga pemilik cenderung menaikkan harga jual.
- Legalitas. SHM dan PBG mengurangi risiko sengketa serta memudahkan pembiayaan bank.
- Biaya operasional. Listrik, air, kebersihan, dan perawatan menentukan cashflow bersih setelah pembelian.
Gunakan daftar ini sebagai pedoman saat survei lapangan. Bandingkan minimal tiga properti di kawasan yang sama sebelum Anda menawar. Tanyakan juga laporan pendapatan dua belas bulan terakhir kepada pemilik kos aktif. Data tersebut memperlihatkan okupansi nyata, bukan sekadar klaim penjual.
Saat survei, siapkan daftar dokumen yang wajib Anda minta kepada penjual. Pertama, periksa SHM asli dan pastikan nama pemilik sesuai. Kedua, minta salinan PBG serta bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan.
Tanyakan kontrak sewa penghuni yang masih berjalan pada kos aktif. Cek kondisi instalasi listrik, saluran air, dan atap. Pemeriksaan teknis ini mencegah biaya perbaikan besar setelah transaksi selesai.
Hitung pula titik impas atau waktu pengembalian modal. Bagi biaya perolehan dengan pendapatan bersih tahunan untuk mendapat perkiraan lamanya. Pada simulasi okupansi 80%, pendapatan kotor Rp134,4 juta mengembalikan modal Rp1 miliar dalam sekitar tujuh setengah tahun. Hitungan ini mengabaikan biaya operasional.
Biaya operasional jelas memperpanjang waktu tersebut. Oleh sebab itu, investor sebaiknya menguji beberapa skenario sebelum mengambil keputusan.
Apa Saja Pertanyaan yang Sering Muncul tentang Harga Rumah Kos Dekat UB?
Apakah kos putri selalu lebih mahal daripada kos putra?
Tidak selalu. Penelusuran ini menunjukkan tarif mengikuti fasilitas, ukuran kamar, dan jarak ke kampus. Kos putri premium memang sering menambah fitur seperti kunci pintar, menurut ulasan Popbela. Namun, kami belum menemukan bukti perbedaan harga yang konsisten antara kos putra dan putri. Calon penyewa sebaiknya membandingkan fasilitas, bukan jenis kos semata.
Apakah rumah kos dekat UB pasti menguntungkan?
Tidak ada jaminan keuntungan. Okupansi bergantung pada jumlah mahasiswa pendatang, pesaing di sekitar lokasi, dan kondisi luar biasa seperti pandemi. Simulasi dalam artikel ini hanya ilustrasi, bukan proyeksi hasil. Oleh karena itu, hitung biaya operasional dan siapkan dana cadangan sebelum membeli. Pemilik berpengalaman juga memantau pesaing, termasuk apartemen mahasiswa, secara berkala.
Berapa uang muka dan biaya tambahan saat membeli rumah di Graha Agung Merjosari?
Pricelist Tahap 4 mensyaratkan uang muka minimal 35% dari harga normal. Biaya pemesanan sebesar Rp11 juta berlaku tujuh hari, dan Rp1 juta di dalamnya untuk administrasi.
Harga sudah mencakup sertifikat, AJB, PBG, listrik PLN, dan air bersih. Sebaliknya, harga belum mencakup BPHTB, BBN, dan pajak yang muncul kemudian. Harga dapat berubah sewaktu-waktu, sehingga Anda perlu mengonfirmasi angka terbaru kepada tim Tomoland. Siapkan pula dana untuk perabot kamar jika Anda berencana mengelola rumah sebagai kos.
Mengapa Tomoland Layak Menjadi Rujukan Hunian dan Investasi Kos Dekat UB?
PT Tomoland beroperasi di Malang sejak 2009 sebagai pengembang perumahan. Selama lebih dari satu dekade, perusahaan menyelesaikan 11 lokasi proyek dengan lebih dari 2.000 unit terbangun. Portofolionya mencakup Joyoagung 3, Skyview, Graha Agung, Graha Agung Sigura-Gura, Graha Agung Highland, dan Comfy Kost. Banyak proyek terbaru memadukan hunian dengan konsep rumah kost. Dengan rekam jejak itu, Tomoland memahami kebutuhan penyewa sekaligus kebutuhan investor.
Graha Agung Merjosari menghadirkan klaster bergaya klasik Amerika dengan tiga tipe rumah dua lantai. Tipe 65 dan Tipe 82 memiliki tiga kamar tidur dan dua kamar mandi di atas tanah 72 m². Tipe 103 menyediakan empat kamar tidur, ruang keluarga, dan dapur lega di atas tanah 84 m². Kawasan ini hanya berjarak dua menit dari Superindo Tlogomas dan delapan menit dari Mall Olympic Garden. Fasilitasnya meliputi sistem satu gerbang, keamanan 24 jam, CCTV, kolam renang, kafe, jalur lari, masjid, dan taman bermain.
Tomoland juga menggarap konsep rumah kost eksklusif. Comfy Kost menawarkan kamar berperabot, AC, internet, kamar mandi dalam, dan dapur bersama. Graha Agung Highland mengusung konsep villa resort yang menggabungkan hunian mewah dan rumah kost. Selain itu, perusahaan menargetkan pembangunan 1.000 kamar kos eksklusif dalam 100 unit rumah kost. Rencana tersebut menunjukkan komitmen Tomoland pada segmen hunian mahasiswa dan pekerja.
Pricelist Tahap 4 menampilkan harga mulai Rp800 juta untuk Tipe 65. Uang muka sekitar Rp280 juta, sedangkan plafon KPR sekitar Rp520 juta. Tipe 82 berharga Rp900 juta, sedangkan tipe berlahan 84 m² berharga Rp932 juta. Selain itu, Tomoland bekerja sama dengan banyak bank untuk pembiayaan. Angka tersebut dapat berubah sewaktu-waktu, sehingga Anda perlu memastikan harga terbaru sebelum memutuskan.
Jika Anda mencari harga rumah kos dekat UB yang jelas legalitasnya, kunjungi www.tomoland.id. Di sana Anda dapat mengenal proyek Tomoland dan menghubungi tim admin. Jadwalkan survei lokasi sekarang untuk mendapatkan harga terbaik. Kantor pemasaran Tomoland berada di Jl. Chili, Joyogrand Blok Graha Utama A01 No.146, Merjosari, Lowokwaru, Kota Malang.
