Pergeseran Tren Bisnis Sewa Properti di Indonesia: Mengapa Hunian Co-Living dan Jangka Pendek Makin Diminati?

Bisnis Sewa Apa yang Menjanjikan di Tengah Pergeseran Tren Hunian Saat Ini?

Bisnis sewa properti di Indonesia yang paling menjanjikan saat ini adalah hunian co-living dan kost berfasilitas lengkap. Kedua model itu menawarkan pendapatan bulanan yang berulang, sehingga pemilik tidak bergantung pada keuntungan sesekali saja. Sewa jangka pendek juga tumbuh, tetapi arus kasnya lebih bergantung pada musim, hari libur, dan akhir pekan.

Daftar isi+ Tampilkan− Sembunyikan

Bank Indonesia mencatat penjualan rumah primer turun 25,67 persen pada kuartal I 2026. Pada saat yang sama, menurut Cove, minat pemilik aset mengubah properti menjadi co-living naik 40 persen secara tahunan. Namun, kontraksi penjualan menyempit menjadi 2,36 persen pada kuartal II 2026. Selain itu, Cove menambah hampir 1.000 kamar co-living pada semester I 2026 dengan occupancy rate rata-rata 85 persen.

Hambatan pembelian rumah turut mendorong pergeseran ini. Bank Indonesia mencatat kenaikan harga bahan bangunan sebagai hambatan terbesar, dengan porsi 27,10 persen pada kuartal II 2026. Suku bunga KPR menyusul sebagai hambatan kedua dengan porsi 15,96 persen. Kondisi ini mendorong sebagian calon pembeli menunda kepemilikan dan memilih menyewa lebih dulu. Pemilik modal pun melihat peluang pada hunian untuk kelompok penyewa tersebut.

Tiga model sewa kini bersaing di pasar

Tiga model sewa kini bersaing di pasar. Kost konvensional menyewakan kamar bulanan dengan fasilitas dasar. Co-living menambahkan fasilitas yang lebih baik dengan tarif jauh di bawah hotel. Sewa jangka pendek melayani wisatawan dan pekerja proyek dengan masa tinggal harian hingga mingguan. Selain itu, pasar sewa 2026 membuka pilihan bulanan, tahunan, dan campuran.

Investor perlu memahami rental yield sebelum memilih model sewa. Rumus rental yield kotor membagi pendapatan sewa tahunan dengan harga properti, lalu mengalikan hasilnya dengan 100 persen. Rental yield bersih lebih akurat karena memperhitungkan biaya riil yang pemilik bayar. Biaya tersebut mencakup pajak bumi dan bangunan, utilitas, serta perawatan. Global Property Guide mencatat rata-rata rental yield kotor Indonesia sebesar 8,22 persen pada kuartal III 2026.

Occupancy rate menentukan stabilitas cashflow lebih besar daripada tarif sewa. Kamar kosong tetap memicu biaya listrik, air, dan perawatan. Karena itu, pemilik kost sebaiknya menargetkan hunian tinggi sepanjang tahun. Rukita bahkan mencatat okupansi 100 persen pada aset kost dan co-living di kawasan dekat transportasi massal. Lokasi yang menghemat waktu tempuh harian terbukti memperkuat daya tawar tarif sewa.

Pelaku industri membaca pergeseran

Pelaku industri membaca pergeseran ini sebagai perubahan struktural. Aldhita Prayudhiputra, direktur komersial PT Pos Properti Indonesia, menilai co-living bukan sekadar tren, melainkan kebutuhan struktural jangka panjang. Perusahaan itu memperoleh 50 hingga 60 persen pendapatannya dari bisnis properti berbasis sewa. Sementara itu, survei Indonesia Property Watch tahun 2020 menunjukkan 47,4 persen milenial memilih co-living. Selisihnya tipis dari peminat apartemen yang mencapai 47,1 persen.

Data yang tersedia lebih kuat untuk co-living daripada sewa harian murni. Cove mencatat penyewa dengan masa tinggal panjang mendominasi permintaan sewanya. Karena itu, istilah jangka pendek lebih tepat dibaca sebagai fleksibilitas kontrak. Penyewa kini menginginkan opsi bulanan tanpa ikatan tahunan. Pemilik properti yang menawarkan fleksibilitas tersebut memperluas pasar sasarannya.

Kontan melaporkan bahwa permintaan sewa co-living di Cove naik 67 persen dibanding tahun sebelumnya. Tarif sewa bulanan rata-rata berada di kisaran Rp4 juta. Namun, tarif itu berbeda untuk setiap properti. Pemilik perlu menyesuaikan harga dengan lokasi dan fasilitas.

Fasilitas menentukan daya saing

Fasilitas menentukan daya saing kamar sewa. Tomoland menargetkan 1.000 kamar kost eksklusif dengan kamar mandi dalam, perlengkapan elektronik lengkap, dan perabot lengkap. Selain itu, kawasan tersebut menyiapkan parkir bersama, kafe, restoran, dan ruang kerja bersama. Penghuni juga mendapat layanan cuci koin, taman publik, dan jalur lari. Akibatnya, penyewa berpotensi bertahan lebih lama dan masa kamar kosong menjadi lebih pendek.

Lokasi menentukan kecepatan kamar terisi. Kawasan dekat kampus menarik mahasiswa yang mencari jarak tempuh singkat. Kawasan dekat pusat kerja menarik pekerja yang menghindari kemacetan. Akses jalan, ketersediaan kuliner, dan rasa aman menjadi pertimbangan tambahan. Pemilik perlu memeriksa semua faktor itu langsung di lapangan.

Fasilitas bersama menambah nilai, tetapi juga menambah biaya. Ruang kerja bersama, dapur, dan area santai memerlukan perawatan rutin. Pemilik harus menghitung apakah tarif tambahan menutup biaya tersebut. Kamar mandi dalam sering menjadi fasilitas yang penyewa cari. Penyewa pun lebih mudah menerima tarif yang lebih tinggi.

Profil penyewa ikut menentukan desain produk. Mahasiswa pendatang menjadi basis utama kost di Malang. Sementara itu, pekerja profesional menuntut kenyamanan dan keamanan yang lebih tinggi. Tomoland membidik kedua kelompok tersebut pada Comfy Kost. Karena itu, spesifikasi kamar harus menjawab kebutuhan keduanya.

Komunitas penghuni memperkuat daya tarik co-living

Komunitas penghuni memperkuat daya tarik co-living. Pengelola dapat mengadakan kegiatan bersama secara berkala. Kegiatan itu membangun hubungan antarpenyewa. Hubungan yang baik mendorong penyewa memperpanjang kontrak.

Strategi harga sewa memerlukan data, bukan perkiraan. Pemilik perlu membandingkan tarif kost sekitar dengan fasilitas yang masing-masing tawarkan. Kost yang makin dekat dan strategis dengan kampus umumnya memasang tarif lebih mahal. Pemilik menguji tarif tersebut terhadap rental yield yang investor harapkan. Evaluasi setiap semester menjaga tarif tetap kompetitif.

Banyak investor mengincar passive income dari bisnis sewa. Namun, pendapatan pasif tetap menuntut pengelolaan yang konsisten. Pengelola harus menangani penagihan, perbaikan, dan kebersihan setiap bulan. Karena itu, sebagian pemilik menyerahkan operasional kepada pengelola profesional. Rukita, misalnya, membantu pemilik dalam desain interior, pemasaran, pemeliharaan, dan operasional.

Investor berpengalaman juga menghitung periode balik modal. Rumusnya membagi total modal dengan laba bersih tahunan. Hasilnya menunjukkan berapa tahun modal kembali penuh. Semakin tinggi okupansi, semakin pendek periode tersebut. Namun, kenaikan biaya perawatan dapat memperpanjangnya.

Selain arus sewa, nilai aset juga penting. Indeks Harga Properti Residensial triwulan II 2026 mencapai 110,89 menurut Bank Indonesia. Pertumbuhan tahunannya hanya 0,69 persen. Dengan demikian, kenaikan nilai berjalan lambat. Karena itu, investor sebaiknya mengandalkan arus sewa sebagai sumber imbal hasil utama.

Setiap bulan, pemilik perlu memantau tiga indikator utama: tingkat okupansi, tunggakan sewa, dan biaya perawatan per kamar. Data berkala ini memudahkan pengambilan keputusan secara lebih cepat.

Kepuasan penyewa memengaruhi perpanjangan kontrak

Kepuasan penyewa memengaruhi perpanjangan kontrak. Respons cepat terhadap keluhan menjaga reputasi kamar. Kebersihan area bersama memengaruhi penilaian calon penyewa. Ulasan positif memperkuat pemasaran tanpa biaya iklan besar. Karena itu, pemilik perlu menetapkan standar layanan yang jelas.

Kontrak sewa yang jelas melindungi pemilik dan penyewa. Dokumen itu memuat durasi, tarif, jadwal pembayaran, dan aturan fasilitas. Pemilik juga menetapkan uang jaminan serta ketentuan perpanjangan. Aturan tertulis mengurangi sengketa di kemudian hari. Pemilik dapat menyesuaikan durasi kontrak dengan segmen penyewa.

Diversifikasi mengurangi risiko konsentrasi. Investor dapat membagi modal ke beberapa kamar atau beberapa lokasi. Strategi ini melindungi cashflow ketika satu lokasi sepi. Namun, diversifikasi menambah beban pengelolaan. Karena itu, pastikan tim pengelola mampu menangani semuanya.

KPR tetap menjadi jalur utama pembelian properti. Bank Indonesia mencatat pangsa KPR sebesar 70,05 persen dari seluruh skema pembelian rumah primer. Pertumbuhan nilai KPR melambat menjadi 4,70 persen secara tahunan pada kuartal II 2026. Oleh karena itu, investor perlu membandingkan cicilan dengan pendapatan sewa. Rasio tersebut menentukan apakah cashflow tetap positif.

Apakah Bisnis Sewa Rumah Menguntungkan bagi Pemilik Modal?

Pengalaman PT Tomoland menunjukkan bahwa keuntungan sewa bergantung pada kecocokan produk dengan penyewa. Perusahaan yang berbasis di Malang ini beroperasi sejak 2009 dan telah menyelesaikan 11 lokasi proyek. Pada Februari 2025, Tomoland meluncurkan Comfy Kost di Tasikmadu, sekitar 10 menit dari Universitas Brawijaya dan Polinema. Kamar di sana berperabot lengkap dan menyediakan AC, internet, kamar mandi dalam, serta dapur bersama. Rancangan itu melayani mahasiswa dan pekerja profesional yang mengutamakan kenyamanan dan keamanan.

Pemerintah daerah ikut mengakui potensi usaha ini. Menurut Mochammad Kharis, Kepala Bagian Perekonomian Kota Malang kala itu, rumah kost termasuk investasi potensial yang menarik perhatian masyarakat. Ia menilai pertumbuhannya tinggi, bahkan sebagian kost menawarkan fasilitas selayaknya hotel. Jurnal Universitas Muhammadiyah Malang mengutip pernyataan tersebut. Meski demikian, keuntungan nyata tetap muncul dari pengelolaan yang disiplin.

Bisnis Properti Butuh Modal Berapa untuk Memulai Usaha Sewa?

Modal bisnis sewa properti di Indonesia berkisar dari ratusan juta rupiah per unit hingga miliaran rupiah. Rumah kost multikamar menempati kisaran atas. Besarannya bergantung pada model sewa, lokasi, dan jumlah kamar. Selain itu, investor wajib menyiapkan cadangan untuk masa kamar kosong. Tabel berikut membandingkan model sewa berdasarkan data yang tersedia.

Model Sewa	Pola Pendapatan	Data Pendukung	Catatan Risiko
Kost dan co-living berperabot	Bulanan, berulang	Okupansi rata-rata Cove 85 persen pada semester I 2026	Bergantung pada kualitas pengelolaan dan lokasi
Co-living dekat transportasi massal	Bulanan, tarif premium	Rukita mencatat okupansi hingga 100 persen	Pasar masih terkonsentrasi di Jabodetabek
Apartemen sewa	Bulanan hingga tahunan	Proyeksi okupansi 65-66 persen pada 2026	Biaya pengelolaan gedung dan perawatan unit
Villa atau sewa jangka pendek	Musiman, akhir pekan	Pendapatan villa cenderung terbatas pada akhir pekan	Arus kas tidak stabil
Rumah kost villa resort (Graha Agung Highland Dau, paket 8 kamar)	Bulanan	Harga paket sekitar Rp1 miliar	Pasar sekitar kawasan perlu waktu berkembang

Sebagai pembanding, sebuah iklan rumah kost aktif 12 kamar di Sigura-Gura Malang menawarkan harga Rp2,5 miliar. Angka itu setara sekitar Rp208 juta per kamar. Sementara itu, paket 8 kamar seharga sekitar Rp1 miliar setara sekitar Rp125 juta per kamar. Meski demikian, kedua angka belum tentu sebanding karena lokasi, spesifikasi, dan status operasional berbeda.

Struktur biaya sewa

Struktur biaya sewa perlu pemilik petakan sejak awal. Biaya tetap mencakup pajak bumi dan bangunan, sedangkan biaya variabel mencakup utilitas dan pemeliharaan. Pemilik juga perlu menyisihkan dana peremajaan perabot setiap beberapa tahun. Perhitungan keuntungan bersih menjadi lebih realistis.

Biaya pemasaran awal ikut memengaruhi modal. Pemilik perlu menyiapkan foto kamar, deskripsi fasilitas, dan promosi daring. Promosi pada musim penerimaan mahasiswa baru mempercepat kamar terisi. Penawaran diskon durasi sewa menarik penyewa baru. Strategi ini menurunkan risiko kamar kosong pada awal operasional.

Dana cadangan menjaga cashflow tetap aman. Pemilik sebaiknya menyiapkan biaya operasional untuk beberapa bulan. Dana itu menutup kamar kosong dan perbaikan mendadak. Angka pastinya bergantung pada jumlah kamar dan kondisi bangunan. Karena itu, hitung dana cadangan berdasarkan skenario terburuk.

Investor juga perlu menguji kelayakan dengan rumus rental yield. Contohnya, unit studio seharga Rp450 juta dengan sewa Rp4 juta per bulan menghasilkan rental yield kotor 10,67 persen. Contoh ini berasal dari Jendela360 dan hanya ilustrasi, bukan jaminan hasil di Malang. Oleh karena itu, hitung ulang dengan tarif dan biaya operasional di lokasi Anda.

Calon pemilik yang menginginkan hunian dengan modal lebih ringan dapat melihat Graha Agung Merjosari. Daftar harga tahap 4 menawarkan tipe 65/72 mulai sekitar Rp800 juta dengan uang muka minimal 35 persen. Harga tersebut sudah mencakup sertifikat, AJB, PBG, PLN, dan air bersih. Namun, harga belum mencakup BPHTB, BBN, dan pajak yang muncul kemudian. Harga dapat berubah sewaktu-waktu.

Contoh Bisnis Properti Apa Saja yang Bisa Anda Pilih?

Pemodal dapat memilih enam contoh bisnis properti sewa berikut sesuai profil risiko dan modal.

1. Rumah kost berfasilitas lengkap. Model ini menghasilkan pendapatan bulanan dari mahasiswa dan pekerja. Kamar mandi dalam dan perabot lengkap meningkatkan daya tarik kamar.
2. Hunian co-living. Penyewa mendapat kamar privat, ruang bersama, dan komunitas. Pengelola profesional menjaga standar layanan dengan tarif di bawah hotel.
3. Apartemen sewa. Riset memproyeksikan tingkat hunian apartemen naik menuju 65 hingga 66 persen pada 2026. Model ini cocok bagi profesional muda di kawasan strategis.
4. Villa atau penginapan jangka pendek. Tarif harian lebih tinggi daripada sewa bulanan. Namun, pendapatan villa tersewa terutama pada akhir pekan.
5. Ruang kerja bersama. Perusahaan kini mengubah biaya sewa kantor tetap menjadi biaya variabel yang lebih adaptif. Pemilik ruang menangkap permintaan tersebut.
6. Kawasan hunian campuran. Pengembang menggabungkan rumah hunian, rumah kost, kafe, dan area komersial. Graha Agung Merjosari menerapkan konsep serupa.

Pemilihan model juga bergantung pada waktu yang pemilik miliki. Kost dan co-living menuntut pengelolaan harian. Apartemen sewa menuntut lebih sedikit perawatan fisik. Villa menuntut pemasaran musiman yang aktif.

Setiap contoh memiliki pola arus kas yang berbeda. Karena itu, pemilik modal sebaiknya memulai dari satu model. Setelah model itu stabil, pemilik dapat menambah lini lain secara bertahap. Pendekatan ini menjaga risiko tetap terukur.

FAQ: Pertanyaan Seputar Bisnis Sewa Properti

Apakah Co-Living Sama dengan Rumah Kost Biasa?

Keduanya mirip, tetapi tidak identik. Masyarakat masih lebih mengenal co-living sebagai indekos, padahal keduanya berbeda dari sisi fasilitas, komunitas, dan kenyamanan. Co-living biasanya menawarkan ruang bersama yang terawat dan pengelolaan profesional. Sementara itu, kost konvensional umumnya hanya menyediakan kamar dan fasilitas dasar. Pemilik perlu memahami perbedaan ini sebelum menentukan target penyewa.

Apakah Sewa Jangka Pendek Lebih Untung daripada Sewa Bulanan?

Tidak selalu. Tarif harian memang lebih tinggi, tetapi pendapatannya bergantung pada musim dan akhir pekan. Sebaliknya, sewa bulanan memberi arus kas yang lebih stabil. Oleh karena itu, pemilik dapat memakai kontrak bulanan sebagai fondasi dan sewa harian sebagai tambahan. Hitung kedua skenario dengan rental yield sebelum memutuskan.

Apa Risiko Terbesar Bisnis Sewa Properti?

Risiko terbesar adalah kamar kosong yang berkepanjangan. Pemilik kost di Malang pernah melaporkan hampir tidak ada mahasiswa yang melanjutkan sewa saat pandemi Covid-19. Selain itu, legalitas lahan dan biaya operasional dapat menggerus keuntungan. Karena itu, lakukan due diligence sebelum membeli. Periksa sertifikat, izin bangunan, dan kondisi lingkungan, lalu pilih pengembang dengan rekam jejak jelas.

Mengapa PT Tomoland Layak Menjadi Rujukan Properti Hunian dan Kost di Malang?

PT Tomoland beroperasi sebagai pengembang perumahan di Malang sejak 2009. Selama lebih dari satu dekade, perusahaan ini menyelesaikan 11 lokasi proyek dengan total lebih dari 2.000 unit. Portofolionya mencakup Joyoagung 3 sejak 2020 dan Skyview pada 2023. Pada 2024, Tomoland memulai Graha Agung Sigura-Gura dan Graha Agung Highland dengan konsep villa resort. Comfy Kost menyusul pada Februari 2025.

Graha Agung Merjosari menunjukkan pendekatan kawasan yang lengkap. Kawasan ini menerapkan sistem satu pintu gerbang, keamanan 24 jam, dan CCTV. Penghuni mendapat club house dengan kolam renang, masjid, taman bermain, dan jalur lari. Lokasinya dekat dengan Universitas Brawijaya, Malang Town Square, dan Olympic Garden.

Tomoland juga menyiapkan arah pengembangan jangka panjang. Perusahaan menargetkan 100 unit rumah kost dan 1.000 kamar kost eksklusif. Setiap kamar menyediakan kamar mandi dalam, perlengkapan elektronik, dan perabot lengkap. Target tersebut menunjukkan fokus perusahaan pada hunian sewa berkualitas.

Visi perusahaan menekankan inovasi dan nilai tambah bagi masyarakat serta pemangku kepentingan. Singgih Kharisma, S.Sn. memimpin sebagai direktur utama bersama Faisal R. Putra, S.Kom. sebagai direktur. Adi Prabowo, S.T. menjabat komisaris. Dengan rekam jejak tersebut, Tomoland siap mendampingi Anda memasuki bisnis sewa properti di Indonesia secara terukur.

Pelajari portofolio hunian dan rumah kost Tomoland lebih lanjut melalui situs resmi di www.tomoland.id. Jadwalkan survei lokasi agar Anda dapat menilai langsung kualitas bangunan dan lingkungannya.