Memilih rumah biasanya berawal dari lokasi, luas bangunan, dan harga. Dokumen kepemilikan baru dibicarakan ketika pembeli sudah mantap, dan di titik itu jenis sertifikat kerap luput dicermati. Jenis sertifikat menentukan seberapa kuat posisi hukum pemilik atas rumah yang dibelinya, dan pengaruhnya terasa lama setelah akad selesai. Di Indonesia, dua jenis yang paling sering ditemui pada hunian adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).
Daftar isi Tampilkan Sembunyikan
Memiliki Tanah dan Memiliki Bangunan Ternyata Dua Urusan yang Terpisah
SHM adalah bukti hak milik atas tanah, yakni hak terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki seseorang menurut Undang-Undang Pokok Agraria. Pemegangnya bebas memanfaatkan tanah sesuai peruntukan tata ruang, dapat menjual, menyewakan, mewariskan, dan menjadikannya jaminan kredit. Hak ini tidak memiliki batas waktu, sehingga status kepemilikannya berlaku selama tanahnya tidak dilepaskan atau dialihkan oleh pemegangnya sendiri.
HGB memberi hak untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah yang bukan milik pemegang hak. Tanah tersebut dapat berstatus tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah hak milik pihak lain. Yang dipegang pemilik HGB adalah hak atas bangunan beserta hak memakai tanahnya selama masa yang ditetapkan dalam sertifikat, dan hak itu belum tentu berlaku selamanya.
Jangka waktu adalah pembeda yang paling nyata. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, HGB diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun setelahnya. Jika seluruh tahapan dijalani, total masa penguasaan dapat mencapai 80 tahun. Setiap tahap tetap harus diajukan dan disetujui, karena perpanjangan tidak berjalan otomatis.
Perbedaan berikutnya terletak pada siapa yang berhak memegang. SHM hanya dapat dimiliki warga negara Indonesia, sedangkan HGB dapat dipegang warga negara Indonesia maupun badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia. Ketentuan itu menjelaskan mengapa pengembang perumahan umumnya memegang HGB atas lahan yang dikelolanya, dan konsumen menerima unit dengan sertifikat HGB yang telah dipecah per bidang. Warga negara asing tidak dapat memegang keduanya, dan ruang mereka berada pada hak pakai.
Pertanyaan tentang keamanan sebaiknya dijawab dari dua sisi. Kekuatan hukum SHM unggul karena tidak berbatas waktu dan tidak bergantung pada pihak lain. Selama masa berlakunya, HGB yang sah dan tercatat di kantor pertanahan tetap mendapat perlindungan hukum, dan pemegangnya berhak penuh atas bangunan serta pemanfaatan tanah sampai jangka waktunya berakhir.
Masa HGB Hampir Habis? Pemilik Masih Punya Beberapa Jalan Keluar
Kelemahan HGB ada pada tanggal berakhirnya. Apabila permohonan perpanjangan tidak diajukan tepat waktu, hak atas tanah kembali kepada negara, pemegang hak pengelolaan, atau pemilik tanah, dan pemegang bangunan harus mengurus ulang dengan persyaratan baru. Ketentuan umum meminta permohonan perpanjangan diajukan paling lambat dua tahun sebelum masa berlaku habis. Pemilik perlu mencatat tanggal berakhir tersebut sejak hari pertama membeli.
Persetujuan pihak lain ikut berpengaruh. Untuk HGB di atas tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik orang lain, perpanjangan dan pembaruan memerlukan persetujuan pemegang hak atas tanah tersebut. Pembeli rumah perlu menanyakan di atas tanah berstatus apa HGB miliknya berdiri, sebab jalur pengurusannya berbeda antara HGB di atas tanah negara dan HGB di atas tanah pihak lain.
Pemilik HGB memiliki jalan keluar, karena HGB pada rumah tinggal dapat ditingkatkan menjadi hak milik. Aturan yang berlaku membuka peluang itu bagi rumah tinggal dengan luas tanah sampai batas tertentu, yang selama ini diatur hingga 600 meter persegi. Pengajuannya dilakukan ke kantor pertanahan setempat, dan hasilnya adalah sertifikat baru berstatus SHM atas nama pemilik rumah.
Proses peningkatan hak memerlukan berkas seperti sertifikat asli, identitas pemohon, bukti pembayaran PBB, dan persetujuan mendirikan bangunan, disertai pembayaran biaya negara dan, pada kondisi tertentu, BPHTB. Untuk HGB yang berdiri di atas tanah hak pengelolaan, diperlukan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan. Rincian biaya dan syarat dapat berbeda antardaerah, sehingga pembeli disarankan menanyakannya langsung ke kantor pertanahan sebelum menghitung anggaran.
Soal pembiayaan, KPR tersedia untuk rumah bersertifikat SHM maupun HGB. Bank biasanya menilai sisa masa berlaku HGB dan mensyaratkannya melampaui tenor kredit. Rumah HGB dengan sisa masa 12 tahun, misalnya, akan sulit dibiayai lewat KPR tenor 20 tahun. Pada SHM, syarat semacam itu tidak muncul, dan hak tanggungan tetap dapat dipasang pada kedua jenis sertifikat.
Di pasar properti, perbedaan ini tercermin pada harga jual. Rumah bersertifikat SHM umumnya lebih mudah berpindah tangan dan cenderung dihargai lebih tinggi karena calon pembeli tidak perlu menghitung sisa masa hak. Rumah HGB dengan sisa waktu pendek biasanya memerlukan penyesuaian harga, atau pembeli meminta penjual mengurus perpanjangan terlebih dahulu. Rumah HGB bermasa panjang di kawasan yang sedang berkembang tetap diminati, terutama karena harganya lebih terjangkau.
Urusan warisan memperlihatkan perbedaan lain. Kedua jenis sertifikat dapat diwariskan, tetapi ahli waris HGB hanya menerima hak untuk sisa jangka waktu yang ada dan harus mengurus perpanjangan agar dapat melanjutkan penguasaan. SHM diwariskan tanpa batas waktu, dengan kewajiban balik nama atas nama ahli waris. Selisih ini terasa nyata pada generasi kedua dan ketiga, ketika sisa masa HGB sudah menipis sementara SHM tetap utuh.
Berkas Sudah di Tangan, Tinggal Diuji Kebenarannya
Di luar jenis sertifikat, keamanan rumah bergantung pada keabsahan dokumennya. SHM asli sekalipun dapat bermasalah jika tanahnya sedang disengketakan, telah diagunkan kepada pihak lain, atau luasnya tidak cocok dengan kondisi lapangan. HGB yang bersih dan tercatat resmi bahkan bisa lebih aman daripada SHM yang menyimpan persoalan. Pemeriksaan dokumen tidak boleh berhenti pada kolom jenis hak.
Langkah pemeriksaan yang dianjurkan dimulai dengan meminta salinan sertifikat, lalu melakukan pengecekan keaslian ke kantor pertanahan. Cocokkan nama pemilik, nomor hak, luas, dan batas tanah dengan kondisi di lokasi, serta pastikan tidak ada catatan blokir, sita, atau hak tanggungan yang masih berjalan. Periksa persetujuan bangunan (PBG) dan bukti pembayaran PBB, kemudian tanyakan riwayat tanah kepada perangkat kelurahan setempat.
Pembeli rumah di perumahan baru perlu menanyakan status pemecahan sertifikat. Pada proyek yang dijual bertahap, sertifikat induk masih atas nama pengembang, dan sertifikat per unit terbit setelah pemecahan dan balik nama. Tanyakan kapan sertifikat unit diserahkan, berbentuk HGB atau SHM, dan apakah pengembang bersedia membantu peningkatan hak. Kantor pertanahan kini juga menerbitkan sertifikat elektronik, yang kekuatan hukumnya sama dengan sertifikat kertas.
Jika rumah dibeli untuk ditempati jangka panjang dan diwariskan, SHM adalah pilihan yang paling kokoh dari segi hukum. HGB yang ditawarkan dengan harga lebih rendah dan sisa masa berlaku panjang tetap layak dipertimbangkan, dengan catatan pembeli sudah menyiapkan rencana perpanjangan atau peningkatan hak. Untuk rumah yang dibeli sebagai investasi berjangka menengah, sisa masa HGB yang panjang sering kali sudah memadai.
Jenis sertifikat perlu dibaca bersama tujuan pembelian, lama tinggal yang direncanakan, skema pembayaran, dan keinginan untuk mewariskan rumah. Sebelum menandatangani akad, minta notaris atau PPAT memeriksa seluruh dokumen dan menjelaskan konsekuensi setiap jenis hak. Simpan salinan seluruh dokumen yang telah diperiksa, karena catatan itu berguna saat pembeli kelak mengurus perpanjangan, peningkatan hak, atau penjualan kembali.
Masih ragu memilih antara rumah di Malang bersertifikat SHM dan HGB? Konsultasikan rencana Anda kepada tim PT Tomoland, mulai dari lama tinggal yang diinginkan sampai kebutuhan pembiayaan agar kami dapat membantu menimbang pilihan yang paling sesuai dengan kondisi keluarga Anda!
📞 Layanan Informasi Lebih Lanjut: WhatsApp / Telp: 0821-4212-5500
