Apakah Bangun Rumah Harus Ada PBG?
Ya, setiap rumah wajib memiliki Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sebelum konstruksi dimulai, tanpa pengecualian bagi hunian perorangan. Karena itu, perumahan yang memiliki izin mendirikan bangunan atau PBG resmi memberi pembeli kepastian hukum penuh. Pemerintah mengatur kewajiban ini dalam Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 yang menggantikan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) lama.
Daftar isi Tampilkan Sembunyikan
Menurut jurnal pengabdian masyarakat Universitas Negeri Makassar, rendahnya literasi perizinan membuat banyak bangunan berdiri tanpa legalitas yang sah. Selain itu, bangunan tanpa PBG sering tidak memenuhi standar keselamatan teknis. Media Good News from Indonesia pada Oktober 2025 juga menulis bahwa bangunan ber-PBG cenderung bernilai jual lebih tinggi. Dengan demikian, legalitas melindungi keselamatan penghuni sekaligus nilai investasi mereka.
PBG memuat dua komponen utama, yaitu fungsi dan klasifikasi bangunan gedung. Klasifikasi itu mencakup tingkat kompleksitas, permanensi, risiko kebakaran, lokasi, dan ketinggian bangunan. Pemerintah juga menilai kepemilikan bangunan dan klas bangunan dalam proses tersebut. Pasal 1 angka 17 PP 16/2021 menegaskan bahwa PBG berlaku untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, maupun merawat bangunan. Seluruh kegiatan itu harus mengikuti standar teknis bangunan gedung.
Standar teknis
Standar teknis tersebut meliputi perencanaan, pelaksanaan, pengawasan konstruksi, pemanfaatan, dan pembongkaran bangunan. Tim penilai memeriksa dokumen rencana teknis sebelum PBG terbit. Setelah pembangunan selesai, pemilik masih membutuhkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Dokumen itu menyatakan bahwa bangunan layak dihuni dan memenuhi persyaratan keandalan. Untuk rumah tinggal, masa berlaku SLF mencapai 20 tahun sebelum pemilik memperpanjangnya.
Pembeli rumah sering menyamakan PBG dengan sertifikat tanah. Padahal, kedua dokumen itu membuktikan hal yang berbeda. Sertifikat membuktikan hak atas tanah, sedangkan PBG membuktikan bahwa bangunan di atasnya sah dan aman. Oleh karena itu, pembeli perlu memeriksa keduanya sebelum menandatangani akad.
Pembeli juga perlu memahami fungsi PBG sebagai pagar pengaman bagi pemerintah dan warga. Pemerintah daerah memakai PBG untuk menyelaraskan bangunan dengan tata ruang. Selain itu, dokumen ini mencegah pembangunan yang membahayakan lingkungan sekitar. Pembeli perumahan kolektif mendapat manfaat ganda karena seluruh unit mengikuti standar yang sama.
Proses penilaian PBG menguji kesesuaian rencana dengan tata ruang daerah. Tim penilai memeriksa koefisien dasar bangunan, garis sempadan, dan tinggi bangunan. Selain itu, mereka menilai sistem struktur, utilitas, dan proteksi kebakaran. Pemilik lalu membayar retribusi daerah sebelum PBG terbit. Dengan alur tersebut, pemerintah menguji setiap rumah melalui kajian teknis yang terukur.
Fokus pada desain dan harga
Pembeli awam sering mengabaikan dokumen ini karena fokus pada desain dan harga. Padahal, kekeliruan legalitas baru terasa ketika pemilik ingin menjual, merenovasi, atau mengajukan pembiayaan. Pada saat itu, pemilik harus mengurus ulang dokumen dengan biaya tambahan. Oleh sebab itu, pemeriksaan legalitas sejak awal menghemat waktu dan uang. Langkah ini juga memberi ketenangan bagi keluarga.
Regulasi ini lahir dari UU Cipta Kerja yang menyederhanakan perizinan bangunan. Menurut detikcom, PP 16/2021 mengatur fungsi dan klasifikasi bangunan, standar teknis, sanksi administratif, peran masyarakat, serta pembinaan. Aturan lama lebih menekankan kewajiban memiliki izin saja. Dengan demikian, PBG menekankan fungsi, keselamatan, dan tata ruang secara bersamaan.
Pembeli yang menuntut dokumen resmi turut mendorong ketertiban sektor perumahan. Pengembang yang patuh menjaga reputasi dan kepercayaan pasar. Sebaliknya, pengembang yang abai menanggung risiko sanksi dan hambatan serah terima. Karena itu, dokumen legalitas menjadi indikator profesionalisme yang mudah diperiksa.
Namun, legalitas bukan satu-satunya pertimbangan pembelian. Pembeli juga perlu menilai lokasi, spesifikasi bangunan, dan reputasi pengembang. Oleh karena itu, panduan ini membahas dokumen PBG bersama aspek pendukung lainnya. Dengan pendekatan tersebut, calon penghuni mengambil keputusan yang matang dan aman.
Bangunan Apa Saja yang Perlu PBG?
Hampir semua bangunan gedung memerlukan PBG, mulai dari rumah tinggal, tempat usaha, hingga rumah ibadah. Bangunan berfungsi campuran, misalnya hunian sekaligus kos, juga wajib memilikinya. Pemilik harus mencantumkan fungsi bangunan dalam PBG sejak awal. Selain itu, setiap fungsi tersebut harus memenuhi standar teknisnya masing-masing.
Kasus nyata muncul pada masa transisi dari IMB ke PBG. Banyak pemerintah daerah belum memiliki peraturan retribusi PBG pada saat itu. Akibatnya, banyak rumah tidak mendapat PBG dan tidak siap serah terima. Menurut laporan DDTCNews, kondisi tersebut bahkan menghambat insentif PPN ditanggung pemerintah untuk penyerahan rumah.
Kesiapan daerah memang bervariasi. Bisnis.com pada 2021 mencatat bahwa Ketua Umum Apersi, Junaidi Abdillah, menilai banyak pemerintah daerah belum siap menerapkan PBG. Sejak itu, empat kementerian menerbitkan surat edaran bersama pada 25 Februari 2022. Surat edaran itu mempercepat pelaksanaan retribusi PBG di daerah.
Direktur Jenderal Perumahan Kementerian PUPR
Direktur Jenderal Perumahan Kementerian PUPR, Iwan Suprijanto, menegaskan pada April 2024 bahwa rumah sederhana harus tetap berkualitas baik. Ia mengakui bahwa banyak pelaku usaha perumahan menghadapi kendala saat mengurus PBG dan SLF di berbagai daerah. Karena itu, kementerian bersama asosiasi pengembang menyusun desain prototipe rumah sederhana. Desain tersebut mempermudah permohonan PBG karena pemerintah memasukkannya ke dalam SIMBG.
Tidak semua pekerjaan memerlukan PBG baru. Good News from Indonesia melaporkan bahwa renovasi kecil tanpa perubahan struktur, fasad, dan fungsi utama tidak memerlukan PBG. Laporan itu merujuk pada Peraturan Menteri PUPR Nomor 12 Tahun 2024. Namun, pemilik tetap perlu mengonfirmasi batasan tersebut kepada dinas setempat.
Ketua Umum REI, Paulus Totok Lusida, menilai pada April 2022 bahwa penerapan PBG merepotkan pengembang. Ia menjelaskan bahwa PBG menjadi syarat input aplikasi SiKumbang milik Kementerian PUPR. Keterangan ini menunjukkan bahwa perizinan memengaruhi seluruh rantai pemasaran perumahan. Meski begitu, kerumitan administrasi tidak membenarkan pengembang melewati PBG. Pembeli berhak menuntut dokumen yang lengkap.
Fungsi campuran sangat relevan bagi pasar Malang. Banyak pembeli memakai rumah sebagai hunian sekaligus kos untuk mahasiswa. Dokumen Tomoland menyebut konsep hunian dan rumah kost pada beberapa proyeknya. Karena itu, pembeli perlu memastikan PBG mencantumkan fungsi yang sesuai rencana pemanfaatan. Perubahan fungsi pada kemudian hari mewajibkan pengajuan PBG baru.
Apakah Izin Mendirikan Bangunan Masih Berlaku?
IMB yang terbit sebelum PP 16/2021 tetap berlaku sampai masa izinnya berakhir. Pasal 346 ayat (2) peraturan itu menjamin ketentuan tersebut. Kepala DPMPTSP Kabupaten Kuningan, Dudi Pahrudin, menegaskan pada 29 Juli 2026 bahwa perubahan aturan tidak berlaku surut. Jadi, pemilik IMB lama tidak perlu mengajukan PBG selama bangunannya tidak berubah. Namun, perubahan fungsi atau penambahan bangunan mewajibkan pengajuan PBG.
Situasi perumahan baru berbeda dari bangunan lama. Pembangunan kawasan hunian saat ini mengikuti sistem PBG, bukan IMB. Karena itu, pembeli sebaiknya memilih perumahan yang memiliki izin mendirikan bangunan atau PBG resmi sesuai sistem terbaru. Tabel berikut merangkum perbedaan kedua izin tersebut.
| Aspek | IMB (Sistem Lama) | PBG (Sistem Saat Ini) |
| Dasar hukum | UU 28/2002 dan PP 36/2005 | UU 11/2020 (Cipta Kerja) dan PP 16/2021 |
| Penekanan | Izin untuk mendirikan bangunan | Fungsi, keselamatan, standar teknis, dan tata ruang |
| Fungsi bangunan | Satu fungsi per izin | Boleh fungsi campuran, misalnya hunian dan usaha |
| Sistem pengajuan | Manual di instansi daerah | Elektronik melalui SIMBG |
| Aturan pembongkaran | Tidak mengatur | Mengatur ketentuan pembongkaran |
| Status | Tidak terbit lagi, tetapi izin lama tetap sah | Berlaku untuk seluruh pembangunan baru |
Bangunan yang sudah berdiri tanpa PBG masih punya jalan keluar. Pemilik dapat mengurus SLF untuk memperoleh PBG, sesuai Pasal 346 ayat (3) PP 16/2021. Namun, jalur ini menambah biaya dan waktu. Selain itu, sanksi administratif mengintai pemilik, mulai dari peringatan tertulis, penghentian pembangunan, hingga pembongkaran.
Masa transisi juga meninggalkan jejak administrasi yang perlu pembeli pahami. Surat edaran bersama empat menteri membolehkan daerah memakai perda IMB sementara untuk memungut retribusi PBG. Aturan sementara itu berlaku sampai 5 Januari 2024, selama layanan mengikuti PP 16/2021. Karena batas waktu itu sudah lewat, pembeli sebaiknya memastikan penerbit PBG memakai dasar hukum terbaru.
PBG Bangunan Dikeluarkan oleh Siapa?
Pemerintah daerah menerbitkan PBG melalui Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) di kabupaten atau kota setempat. Pemerintah pusat menangani bangunan yang masuk kewenangannya. Pemohon mengajukan seluruh proses melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG). Kementerian PUPR mengembangkan sistem itu agar penyelenggaraan bangunan lebih tertib dan transparan.
Tahapan penerbitan PBG berjalan sebagai berikut:
- Pemohon membuat akun dan mendaftarkan permohonan melalui SIMBG.
- Pemohon mengunggah dokumen administrasi dan rencana teknis bangunan.
- Pemohon mengikuti konsultasi perencanaan sesuai jadwal dari SIMBG.
- Tim penilai memeriksa dokumen rencana teknis.
- Dinas teknis menetapkan nilai retribusi daerah.
- Pemohon membayar retribusi sesuai surat penetapan.
- DPMPTSP menerbitkan PBG setelah menerima bukti pembayaran.
- Pemilik mengajukan SLF melalui SIMBG setelah konstruksi selesai.
Proses SLF berjalan cepat bila dokumen lengkap. Bisnis.com melaporkan pada 2021 bahwa penerbitan SLF memakan waktu paling lama tiga hari kerja. Waktu itu berjalan sejak pemohon mengunggah surat pernyataan kelaikan fungsi ke SIMBG. Meski begitu, kecepatan layanan tetap bergantung pada kesiapan masing-masing daerah.
Pemohon sebaiknya mencatat nomor permohonan di SIMBG sejak awal. Nomor itu memudahkan pelacakan status dokumen secara transparan. Pembeli juga dapat meminta pengembang menunjukkan riwayat permohonan tersebut. Selain itu, dinas penanaman modal setempat dapat membantu mengonfirmasi keabsahan dokumen. Langkah verifikasi ini sederhana, tetapi melindungi pembeli dari dokumen yang meragukan.
Bagaimana Cara Memastikan Perumahan Memiliki PBG Resmi?
Pembeli perlu melakukan due diligence sebelum membayar uang muka. Langkah ini sederhana, tetapi sangat menentukan keamanan transaksi. Pengembang yang transparan akan menunjukkan dokumen tanpa keberatan. Gunakan checklist berikut saat survei lokasi:
- Minta salinan dokumen PBG yang berkaitan dengan kawasan dan unit yang dijual.
- Cocokkan fungsi dan luas bangunan dalam PBG dengan unit yang ditawarkan.
- Tanyakan status SLF dan jadwal penerbitannya.
- Pastikan sertifikat tanah dan rencana tapak sesuai tata ruang.
- Tinjau track record pengembang pada proyek sebelumnya.
- Konfirmasikan keabsahan dokumen kepada dinas penanaman modal setempat.
Pengembang yang taat aturan juga menerapkan compliance di setiap tahap proyek. Mereka mengurus perizinan sebelum memasarkan unit. Selain itu, mereka mencantumkan biaya perizinan dalam harga jual secara jelas.
Pembeli yang memakai KPR juga perlu bertanya kepada bank. Bank menilai kelengkapan dokumen sebelum menyetujui pembiayaan. Karena itu, pembeli sebaiknya menanyakan dokumen legalitas apa saja yang bank minta. Pengembang yang menyiapkan PBG sejak awal dapat membantu kelancaran proses tersebut. Pembeli dapat menyusun simulasi cicilan setelah dokumen terverifikasi.
Apakah PBG sama dengan sertifikat tanah?
Tidak. Sertifikat tanah membuktikan hak atas lahan. PBG membuktikan bahwa bangunan di atas lahan itu memenuhi standar teknis dan tata ruang. Pembeli memerlukan kedua dokumen tersebut.
Apakah renovasi kecil memerlukan PBG baru?
Tidak selalu. Renovasi kecil yang tidak mengubah struktur, fasad, dan fungsi utama tidak memerlukan PBG. Namun, penambahan bangunan atau perubahan fungsi, misalnya hunian menjadi kos, memerlukan PBG. Pemilik sebaiknya berkonsultasi dengan dinas setempat sebelum memulai pekerjaan.
Apa risiko membeli rumah tanpa PBG?
Risiko utamanya mencakup sanksi administratif, hambatan serah terima, dan kekhawatiran soal keselamatan bangunan. Pemerintah daerah dapat menjatuhkan sanksi mulai dari peringatan tertulis hingga pembongkaran. Selain itu, bangunan tanpa PBG berisiko tidak memenuhi standar keselamatan. Setiap bank menetapkan syarat dokumen sendiri, sehingga pembeli perlu menanyakannya langsung.
Mengapa Graha Agung Merjosari Layak Jadi Rujukan Hunian Legal di Malang?
PT Tomoland beroperasi sejak 2009 sebagai pengembang perumahan di Malang. Perusahaan ini telah menyelesaikan 11 lokasi proyek dengan lebih dari 2000 unit terbangun. Rekam jejak lebih dari satu dekade itu menjadi asset kredibilitas bagi seluruh stakeholder. Misi perusahaan menekankan sikap unggul, profesional, dan amanah kepada konsumen.
Tomoland menyatakan visi pengembangan properti yang unggul, inovatif, dan memberi nilai tambah bagi masyarakat. Perusahaan ini juga menjalankan proyek hunian dan rumah kost lain, seperti Joyoagung 3, Skyview, Sigura-Gura, dan Highland. Pengalaman lintas proyek itu memperkaya pemahaman perusahaan tentang kebutuhan penghuni dan investor. Selain itu, tim pemasaran menjelaskan Booking Fee sebesar 11 juta rupiah yang berlaku tujuh hari.
Graha Agung Merjosari menghadirkan kawasan klaster bergaya klasik Amerika di Kecamatan Lowokwaru, Kota Malang. Lokasinya hanya dua menit dari Superindo Tlogomas dan delapan menit dari Mall Olympic Garden. Pengembang membangun hunian dua lantai dengan tipe 65, tipe 82, dan tipe 103. Tipe 65 dan tipe 82 berdiri di atas lahan 72 meter persegi. Sementara itu, tipe 103 memakai lahan 84 meter persegi.
Spesifikasi bangunan menunjukkan perhatian pada standar teknis. Struktur rumah memakai beton bertulang dengan pondasi batu kali dan pondasi tapak. Rangka atap memakai baja ringan, sedangkan plafon memakai gypsumboard. Penghuni mendapat air PDAM dan listrik PLN 1300 watt.
Fasilitas kawasan Grana Agung Merjosari
Fasilitas kawasan mendukung kenyamanan jangka panjang. Akses jalan lebar dan area parkir tamu mempermudah mobilitas penghuni. Area hijau, jogging track, dan playground menunjang gaya hidup sehat keluarga. Penghuni juga menikmati masjid untuk beribadah di dalam kawasan. Kombinasi legalitas dan fasilitas ini memperkuat nilai hunian sebagai investasi.
Kawasan ini juga melengkapi diri dengan fasilitas yang menunjang kehidupan keluarga. Penghuni menikmati One Gate System, keamanan 24 jam, dan CCTV. Fasilitas lain mencakup clubhouse dengan kolam renang, masjid, jogging track, playground, dan area hijau. Selain itu, kawasan ini menyediakan kafe, restoran, dan area komersial.
Daftar harga resmi menyebutkan bahwa harga unit sudah mencakup sertifikat, AJB, PBG, PLN, dan air bersih. Harga hunian mulai dari 800 jutaan, dengan uang muka minimal 35 persen dari harga normal. Namun, harga belum mencakup BPHTB, BBN, dan pajak yang muncul kemudian.
Pembeli perlu membaca syarat pemesanan dengan teliti. Daftar harga menyebut bahwa kelebihan atau kekurangan tanah dan bangunan dikonversi sesuai harga yang ditentukan. Selain itu, harga dapat berubah sewaktu-waktu, dan pembatalan sepihak membuat uang tanda jadi hangus. Karena itu, pembeli sebaiknya menuntaskan pemeriksaan dokumen sebelum membayar Booking Fee. Pembeli tetap sebaiknya meminta dokumen PBG saat survei.
Jadwalkan survei ke Graha Agung Merjosari untuk melihat langsung kawasan dan menanyakan dokumen legalitas kepada tim pemasaran. Kantor pemasaran berlokasi di Jalan Chili, Joyogrand Blok Graha Utama A01 Nomor 146, Merjosari, Lowokwaru, Kota Malang. Pelajari seluruh pilihan tipe, fasilitas, dan perusahaan di situs resmi www.tomoland.id. Pilih perumahan yang memiliki izin mendirikan bangunan atau PBG resmi. Mulai langkah memiliki hunian yang aman secara hukum bersama Tomoland.
