Berapa Harga Perumahan di Malang pada 2026?
Harga perumahan di Malang pada 2026 berkisar dari Rp141 juta untuk rumah subsidi sampai Rp6 miliar untuk hunian premium. Rangkuman Dealls atas data Rumah123 pada Desember 2025 menempatkan rata-rata harga rumah KPR di Rp300 juta sampai Rp500 juta. Rentang selebar itu muncul karena lokasi, luas tanah, dan kualitas bangunan berbeda tajam antarkawasan.
Daftar isi Tampilkan Sembunyikan
Asri, Hasyim, dan Wulan (2021) menemukan luas bangunan, luas tanah, dan jaringan air bersih memengaruhi harga tanah perumahan. Kajian yang sama menegaskan bahwa lahan perumahan di Kota Malang semakin terbatas dan mendorong harga naik. Sebagai contoh, Aditya (2023) mencatat rumah tipe 27 di perkotaan mencapai Rp400 juta. Rumah tipe sama di perbatasan kota hanya berkisar Rp125 juta sampai Rp300 juta. Selisih ini menunjukkan jarak ke pusat kota langsung mengubah harga.
Sebelum membandingkan penawaran, pembeli perlu memahami beberapa istilah teknis. Luas tanah (LT) menunjukkan area kavling, sedangkan luas bangunan (LB) menunjukkan area yang berdiri di atasnya. Penulisan tipe 65/72 berarti LB 65 meter persegi dan LT 72 meter persegi. Sertifikat Hak Milik (SHM) memberi kepemilikan penuh, sedangkan Hak Guna Bangunan (HGB) membatasi masa hak atas tanah. Selain itu, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dalam SPPT PBB biasanya berada jauh di bawah harga pasar.
Istilah pembiayaan Properti
Istilah pembiayaan juga memengaruhi keputusan pembelian. Plafon KPR adalah nilai maksimum pinjaman bank, sedangkan tenor adalah lama cicilan. Bunga tetap bertahan sama selama masa tertentu, sedangkan bunga mengambang berubah mengikuti pasar. Selain itu, bank memeriksa riwayat kredit pemohon lewat SLIK OJK sebelum menyetujui pengajuan. Karena itu, pembeli sebaiknya merapikan riwayat cicilan sebelum mengajukan KPR.
Laporan Jawa Pos mencatat nilai SPPT PBB di Jalan Kawi sebesar Rp5 juta sampai Rp7 juta per meter. Sementara itu, harga pasar di kawasan itu menembus Rp25 juta per meter pada beberapa penjualan. Karena itu, pembeli sebaiknya memakai NJOP sebagai batas bawah, bukan patokan transaksi. Meskipun demikian, tren harga tidak seragam di seluruh kota. Halaman Rumah123 untuk area sekitar Akademi Analis Kesehatan menunjukkan harga tengah rumah turun 2,17 persen dalam tiga bulan terakhir.
Berapa harga tanah per meter di Malang?
Brighton Real Estate membagi harga tanah Malang menjadi empat kelas. Kelas termurah berada di bawah Rp1 juta, sedangkan kelas termahal melewati Rp10 juta per meter. Selain itu, perusahaan itu mencatat kenaikan harga tanah yang signifikan setiap tahun. Misalnya, data menunjukkan kisaran Rp1,6 juta per meter di Randuagung, Singosari. Kavling di New Indie Araya mencapai Rp7 juta per meter.
Sebuah iklan Rumah123 di Merjosari menawarkan kavling 85 meter persegi seharga Rp300 juta, atau sekitar Rp3,52 juta per meter. Pada April 2026, kavling di Graha Golf terdaftar Rp5,5 juta per meter. Sementara itu, tanah di Dau masih murah: lelang April 2026 menawarkan Rp748 ribu per meter. Jawa Pos melaporkan harga tanah di Permata Jingga sebesar Rp8 juta sampai Rp10 juta per meter. Dengan demikian, selisih antara kawasan pinggiran dan kawasan elite bisa mencapai lebih dari sepuluh kali lipat.
Berapa harga bangunan per meter di Malang?
Biaya bangun rumah mengikuti kualitas material, bukan hanya lokasi. Panduan Bank Mega Syariah untuk 2026 menyebut kisaran Rp4 juta sampai Rp5 juta per meter untuk kualitas standar. Selanjutnya, kualitas menengah berada di Rp5,5 juta sampai Rp7 juta per meter. Terakhir, kualitas premium melampaui Rp7,5 juta per meter. Sebagai contoh, rumah 65 meter persegi berkualitas menengah memerlukan sekitar Rp390 juta pada tarif Rp6 juta per meter.
Databoks Katadata mengutip Indeks Kemahalan Konstruksi Kabupaten Malang sebesar 96,45 poin pada 2025. Artinya, harga konstruksi di sana setara 0,965 kali Kota Surabaya. Dengan kata lain, biaya konstruksi Malang sedikit lebih murah daripada ibu kota provinsi. Namun, inflasi tahunan Kota Malang tetap mencapai 3,33 persen pada Januari 2026, menurut BPS. Karena itu, harga jual pengembang bisa berubah antartahap pembangunan.
Bagaimana permintaan hunian memengaruhi harga rumah di Malang?
Permintaan hunian di Malang tumbuh seiring banyaknya kampus dan pendatang. Tugas akhir mahasiswa Universitas Muhammadiyah Malang menyebut kampus ternama menarik banyak pendatang ke kota ini. Selain itu, keterbatasan lahan mendorong perkembangan perumahan ke daerah pinggiran. Akibatnya, kawasan seperti Dau, Pakis, dan Karangploso menawarkan harga lebih rendah. Namun, akses jalan dan fasilitas di pinggiran sering belum sekuat pusat kota.
Rumah subsidi di Kabupaten Malang berharga Rp141 juta sampai Rp200 juta pada iklan Trovit. Sementara itu, rumah di Lowokwaru, seperti Permata Jingga, mencapai Rp2,75 miliar. Dengan demikian, pembeli bisa memilih antara lokasi dekat kampus atau harga yang lebih ringan. Pilihan itu bergantung pada kebutuhan harian, seperti jarak kerja dan sekolah anak. Oleh karena itu, pembeli perlu menentukan prioritas sebelum membandingkan harga.
Faktor apa saja yang membuat harga rumah berbeda antarkawasan?
Lokasi menjadi faktor pertama yang menggeser harga. Misalnya, rumah dekat kampus besar, pusat belanja, dan jalan utama biasanya bernilai lebih tinggi. Kedua, legalitas lahan menentukan keamanan transaksi. Selain itu, sertifikat yang sudah pecah per unit mengurangi risiko sengketa. Ketiga, spesifikasi material memengaruhi harga bangunan.
Keempat, fasilitas kawasan menambah nilai jual. Selanjutnya, sistem satu gerbang, keamanan 24 jam, taman, dan jalur lari meningkatkan kenyamanan penghuni. Kelima, reputasi pengembang memengaruhi kepercayaan pembeli. Riset pembeli Tomoland mencatat bahwa portofolio proyek dan kerja sama dengan bank membuat pembeli merasa aman. Faktor ini membantu pembeli menilai risiko proyek yang tidak selesai.
Bagaimana Praktisi dan Calon Pembeli Menilai Harga Rumah di Malang?
Dalam riset pembeli Tomoland, calon konsumen paling sering menanyakan legalitas dan kepastian pembangunan. Pada segmen Rp700 jutaan, pembeli khawatir cicilan terlalu berat dan proyek tidak berjalan. Selanjutnya, pada segmen Rp900 jutaan, perhatian bergeser ke kualitas bangunan, fasilitas, dan biaya tambahan. Daftar harga Tomoland memuat tahap pembangunan, uang muka, dan plafon KPR dalam satu lembar. Selain itu, katalog Graha Agung Merjosari menjelaskan spesifikasi seperti ubin granit 60 × 60 cm dan atap baja ringan.
Yance Onggo, Direktur Pemasaran PT Ciputra Residence, menilai harga properti di kawasan timur Malang masih rendah pada Desember 2020. Menurut dia, pembangunan infrastruktur akan mendorong permintaan di area tersebut. Pernyataan tersebut sudah berusia hampir enam tahun, sehingga pembeli perlu memeriksa harga terbaru. Pandangan lain datang dari Harun Hajadi, Direktur Ciputra Group, yang mengarahkan CitraLand Malang ke segmen menengah atas. Ia menyebut harga proyek itu mulai Rp1 miliar ke atas.
Bagaimana Peta Harga Tanah, Bangunan, dan Rumah di Malang?
Tabel berikut merangkum data harga dari portal properti, publikasi, dan daftar harga pengembang. Angka berasal dari iklan dan panduan, sehingga hasil transaksi bisa berbeda. Pembeli dapat memakai tabel ini sebagai benchmark awal sebelum survei lokasi.
| Komponen | Kisaran harga | Sumber |
| Tanah, Dau (lelang) | Rp748 ribu/m² | Rumah123, April 2026 |
| Tanah, Merjosari dekat kampus | Rp3,52 juta/m² | Iklan Rumah123, kavling 85 m² |
| Tanah, Graha Golf | Rp5,5 juta/m² | Iklan Brighton, 22 April 2026 |
| Tanah, Permata Jingga | Rp8–10 juta/m² | Laporan Jawa Pos |
| Bangunan, kualitas standar | Rp4–5 juta/m² | Panduan Bank Mega Syariah 2026 |
| Bangunan, kualitas menengah | Rp5,5–7 juta/m² | Panduan Bank Mega Syariah 2026 |
| Bangunan, kualitas premium | di atas Rp7,5 juta/m² | Panduan Bank Mega Syariah 2026 |
| Segmen rumah | Kisaran harga | Contoh dan sumber |
| Subsidi tipe 30/60 | Rp141–200 juta | Cakrawala Malang dan perumahan sejenis di Kabupaten Malang (iklan Trovit) |
| Rumah second di pinggir kota | Rp390–450 juta | Bumiayu dan Kedungkandang (iklan Pinhome) |
| Menengah | sekitar Rp700 juta | Sawojajar, LT 98 m², LB 110 m² (iklan Pinhome) |
| Cluster baru dua lantai | Rp800–957 juta | Graha Agung Merjosari Tahap 3 dan 4 (daftar harga Tomoland) |
| Menengah atas | sekitar Rp1,13 miliar | Greenland Tidar (iklan Rumah123) |
| Premium | Rp2,75–6 miliar | Permata Jingga (iklan Pinhome dan Rumah123) |
biaya tanah menjadi pembeda terbesar
Tabel pertama memperlihatkan bahwa biaya tanah menjadi pembeda terbesar antarkawasan. Selisih tanah Dau dan Permata Jingga melebihi sepuluh kali lipat. Sebaliknya, biaya bangun standar sampai menengah hanya bergeser antara Rp4 juta dan Rp7 juta per meter. Akibatnya, pembeli lebih baik membandingkan lokasi sebelum membandingkan spesifikasi.
Tabel kedua menunjukkan jarak harga antarsegmen cukup lebar. Memahami harga perumahan di Malang per segmen membantu pembeli menetapkan batas anggaran. Simulasi KPR Pinhome menampilkan cicilan Rp3 juta sampai Rp3,1 juta per bulan. Simulasi itu berlaku untuk rumah Rp430 juta sampai Rp450 juta dengan tenor 15 tahun. Cicilan nyata bergantung pada uang muka, bunga, dan kebijakan bank.
Pembeli dapat memulai dari batas anggaran, bukan dari tipe rumah. Tabel kedua membantu pembeli menemukan segmen yang sesuai. Harga tanah per meter pada tabel pertama menguji kewajaran penawaran. Hasilnya berupa daftar pendek tiga sampai lima lokasi untuk survei.
Daftar harga Graha Agung Merjosari menempati segmen cluster baru dua lantai. Sebagai contoh, Tahap 4 mulai Rp800 juta untuk tipe 65/72, sedangkan Tahap 3 mulai Rp825 juta. Tipe 76/84 dengan tanah 84 meter persegi berharga Rp932 juta pada Tahap 4. Daftar harga itu menampilkan dua kolom harga, dan angka uang muka mengikuti kolom yang lebih rendah.
Berapa Dana yang Perlu Pembeli Siapkan untuk Beli Perumahan di Malang?
Harga rumah hanya sebagian dari total dana awal. Pembeli perlu menyiapkan lima sampai enam komponen biaya sejak tahap pemesanan. Daftar harga Graha Agung Merjosari Tahap 4 menjadi contoh yang jelas.
- Booking fee. Pemesanan nomor urut memerlukan Rp11.000.000 dan berlaku tujuh hari, termasuk Rp1 juta biaya administrasi. Biaya ini mengamankan nomor urut pemesanan selama masa berlaku.
- Uang muka. Daftar harga menetapkan down payment minimal 35 persen. Pada tipe 65/72 Tahap 4, uang muka tertera Rp280 juta.
- Plafon KPR. Bank membiayai sisanya, yaitu Rp520 juta untuk tipe 65/72 Tahap 4. Plafon ini menjadi dasar perhitungan cicilan bulanan.
- Biaya yang sudah termasuk. Harga mencakup sertifikat, AJB, PBG, listrik PLN, dan air bersih. Komponen ini menurunkan biaya tambahan di luar harga.
- Biaya yang belum termasuk. BPHTB, BBN, dan pajak lain yang muncul kemudian belum masuk harga. Ketentuan pajak daerah menetapkan tarif BPHTB paling tinggi 5 persen.
- Cicilan bulanan. Perencana keuangan umumnya menyarankan cicilan maksimal sekitar 30 persen dari penghasilan. Rasio ini menjaga arus kas keluarga tetap sehat.
- Selisih luas. Pengembang mengonversi kelebihan atau kekurangan luas tanah dan bangunan sesuai harga yang berlaku.
- Risiko pembatalan. Pembatalan sepihak oleh pembeli menyebabkan uang tanda jadi hangus. Pembeli perlu membaca ketentuan ini sebelum membayar tanda jadi.
Simulasi sederhana KPR
Simulasi sederhana membantu pembeli melihat angka nyata. Pada tipe 65/72 Tahap 4, harga Rp800 juta terbagi menjadi uang muka Rp280 juta dan plafon Rp520 juta. Selanjutnya, pembeli perlu menambah BPHTB, BBN, dan biaya pribadi lain. Oleh karena itu, dana awal sebaiknya melebihi angka uang muka. Pembeli juga perlu menyisakan dana darurat setelah akad.
Sebagai gambaran, cicilan Rp3 juta menuntut penghasilan rumah tangga sekitar Rp10 juta pada batas 30 persen. Dealls memproyeksikan UMK Kota Malang 2026 hanya sekitar Rp3,7 juta sampai Rp3,9 juta. Karena itu, pembeli rumah menengah biasanya menggabungkan penghasilan suami dan istri. Harga dapat berubah sewaktu-waktu, sehingga pembeli perlu memastikan daftar harga terbaru sebelum memesan. Tanyakan kepada tim pemasaran apakah booking fee mengurangi uang muka.
Berapa Harga Kos Kosan di Malang dan Apakah Layak Jadi Investasi?
Harga kos kosan di Malang bergerak dari sekitar Rp700 ribu sampai Rp10 juta per bulan. Iklan Mamikos terbaru per 21 Oktober 2026 memuat kos mewah hingga Rp10 juta per bulan. Sebaliknya, kos campur di Sukun masih Rp700.000 dan kos putri di Blimbing Rp850.000. Detik Edu pada 2021 mencatat kos dekat kampus di Merjosari dan Sumbersari berharga Rp500 ribu sampai Rp900 ribu. Kos berfasilitas lengkap di kawasan Suhat saat itu berkisar Rp800 ribu sampai Rp1,5 juta.
Harga kos mengikuti tiga faktor utama: jarak ke kampus, fasilitas kamar, dan keamanan. Selain itu, kamar dengan kamar mandi dalam, pendingin ruangan, dan internet memasang tarif lebih tinggi. Investor kos perlu menghitung return on investment dari tarif kamar, tingkat hunian, dan biaya operasional. Proyek Comfy Kost milik Tomoland berlokasi di Tasikmadu, 10 menit dari Universitas Brawijaya dan Polinema. Fasilitasnya meliputi kamar berperabot, pendingin ruangan, internet, kamar mandi dalam, dan dapur bersama.
Riset Tomoland untuk proyek Highland Dau menunjukkan investor kos umumnya mencari passive income, dana pensiun, dan tabungan pendidikan anak. Mereka menghitung capital gain dan cash flow bulanan sebelum membeli. Pada akhirnya, mereka menilai risiko seperti legalitas, akses jalan, dan kesiapan pasar. Karena itu, calon investor sebaiknya membandingkan beberapa lokasi sebelum menentukan unit.
Tomoland menggarap beberapa kawasan dengan konsep rumah kost. Joyoagung 3 mulai berdiri pada 2020 sebagai kawasan hunian dan rumah kost. Skyview hadir pada 2023, sedangkan Graha Agung Sigura-Gura hadir pada 2024 dengan konsep serupa. Selain itu, Graha Agung Highland menggabungkan villa resort dengan rumah kost sejak 2024. Profil perusahaan menonjolkan peluang 100 unit rumah kost dengan 1.000 kamar kos eksklusif.
Apakah harga rumah di Malang akan terus naik?
Tidak ada yang bisa menjamin kenaikan harga di semua kawasan. Keterbatasan lahan mendorong kenaikan harga di Kota Malang sesuai kajian akademik di atas. Namun, data Rumah123 menunjukkan harga turun 2,17 persen di sekitar Akademi Analis Kesehatan dalam tiga bulan. Karena itu, pembeli sebaiknya menghitung capital gain sebagai bonus, bukan sebagai janji.
Apakah uang muka 35 persen wajib untuk semua rumah?
Ketentuan uang muka berbeda antarpengembang dan antarbank. Daftar harga Graha Agung Merjosari menyebut uang muka minimal 35 persen. Oleh karena itu, pembeli sebaiknya meminta simulasi tertulis dari bank rekanan sebelum memutuskan.
Apakah Graha Agung Merjosari cocok untuk keluarga?
Profil perusahaan mencantumkan alamat Graha Agung di Jalan Chili, Merjosari, Kecamatan Lowokwaru. Selain itu, katalog mencatat jarak 2 menit ke Superindo Tlogomas dan 8 menit ke Mall Olympic Garden. Kawasan ini memakai sistem satu gerbang, keamanan 24 jam, kolam renang, masjid, dan taman bermain. Sementara itu, rumah tipe 65 dan 82 menawarkan tiga kamar tidur, sedangkan tipe 103 menawarkan empat kamar tidur.
Mengapa Tomoland Menjadi Rujukan Hunian dan Investasi Properti di Malang?
PT Tomoland beroperasi sebagai developer perumahan di Malang sejak 2009. Selama lebih dari satu dekade, perusahaan menyelesaikan 11 lokasi proyek dengan lebih dari 2.000 unit terbangun. Portofolionya mencakup Joyoagung 3, Skyview, Graha Agung, Sigura-Gura, Highland, dan Comfy Kost. Misi perusahaan menegaskan komitmen menjadi pengembang yang unggul, profesional, dan amanah.
Struktur kepemimpinan Tomoland tercantum jelas dalam profil perusahaan. Adi Prabowo menjabat sebagai Komisaris. Singgih Kharisma memimpin sebagai Direktur Utama. Faisal Putra menjabat sebagai Direktur. Selain itu, visi perusahaan menekankan semangat unggul dan inovasi untuk memberi nilai tambah bagi masyarakat.
Graha Agung Merjosari menawarkan cluster bergaya klasik Amerika dengan rumah dua lantai. Selain itu, struktur rumah memakai beton bertulang, rangka atap baja ringan, dan lantai ubin granit 60 × 60 cm. Listrik PLN 1.300 watt dan air PDAM sudah tersedia. Tomoland memiliki perjanjian kerja sama dengan sejumlah bank, sehingga pembeli memiliki beberapa opsi KPR. Pembeli yang memantau harga perumahan di Malang dapat membandingkan daftar harga ini dengan benchmark pada tabel di atas.
Kunjungi www.tomoland.id, pelajari proyek Graha Agung Merjosari, lalu jadwalkan survei lokasi untuk mendapatkan harga terbaik. Alamat Graha Agung tercantum di profil perusahaan: Jl. Chili, Joyogrand Blok Graha Utama A01 No.146, Merjosari, Kecamatan Lowokwaru, Kota Malang.
